在股票市場中,你應該常聽過「只要沒賣就不算賠」這一類自我安慰的心理陷阱吧!然而在房地產市場更是如此,由於你平日並不會收到房子的報價,再加上房子除了交易之外,本身不僅可以拿來自己住也可以出租給別人的特質,因此人們對房子的心理投射便會比股票來的複雜。
房價「只漲不跌」的另一面?
只是時至即將邁入2025年的今天,無論是央行想營造的台幣貶值與低利率的環境背景,或是華人骨子裡有土斯有財的基因作祟,即便這幾十來年所造就出來「只漲不跌」的房價神話,都難以抵擋過高的房價所帶來給人們購房日漸困難的事實,檯面上即使房價不跌,檯面下卻也暗潮洶湧,購買力的長期下滑終將讓交易量的日漸萎縮,可預見的將來會有更多房子缺乏市場的競爭力而「有行無市」。
過去房價年年上漲並不代表未來也能如法泡製,尤其是預售屋,多數人只關注在能輕鬆付款身上,卻忽略它所購買的其實是「未來3~5年」的房價,而賣給你的建商在立場上肯定得持續看多,因此預售屋常常是一個區域帶動周邊房價上漲的那一位,但未來會漲多少?又是否能繼續再漲下去?誰能向你保證呢?
因為稍有不慎,只要周邊成屋市場跟不上預售屋上漲的幅度,價差一旦拉開,本質就很脆弱(建商人為喊價)預售屋市場就會形成孤芳自賞,你可以試想看看,假設你在2024年購入每坪70萬的預售屋(以實際新北市xx區房價為例),預計於2027年交屋,但新成屋房價約在55萬,試問僅3年的時間,哪來的樂觀能讓55萬能一舉站上70萬呢?這三年上漲的幅度約在27%,若以複合年度成長率來看竟高達12.8%,若再乘上4倍的槓桿,每年成長的貢獻來到51.2%,若真這麼好賺,為何要留給你賺呢?
選擇面對也是一種態度
因為未來的事,誰能說得準呢?但能夠肯定的是,只要房價的基期一年一年的往上墊高,無法實現預期的風險就會同步上揚。那到底該怎麼辦呢?若這麼麻煩,許多人乾脆就選擇「別買預售屋不就得了!」,或許你的內心會浮出這樣的想法來,但冷靜來看,表面上雖能一次避開所有問題,但是否也放棄自己當時買預售屋的那顆初衷。
其實只要自己願意換一種更為積極、樂觀的角度去思考,問問自己「我該怎麼做才能避開這些後遺症,買到理想的預售屋(房子)呢?」,請注意這裡也有個心理誤區需要你小心提防,就是多數人總會誤把最終「買到房」當作已經達成目標,卻輕忽了是用什麼樣的「過程」買到房,「差之毫釐,失之千里」雖最後同樣都買到房,一但輕忽過程中某個重要環節,卻有可能導致自己割地賠款還渾然不知,惡因走到最終自然不會有好果,因此一樣是「買到房」,相信你已經逐漸明白了,想要避開上述這些後遺症,首先你得認真地去正視中間的「過程」。
種下善因才能得出善果
該如何做才能真正地掌握購買預售屋(房子)的「過程」呢?想掌握過程,你得優先去打造一塊整體規劃的「藍圖」,就像尋找藏寶地圖的索引一般,你必須事前清楚前方可能會遭遇那些狀況?該如何去準備?差別就在於遭遇每一段過程時,若能比起過去的你,更胸有成竹且游刃有餘時,處理每一段過程的品質自然會好,後遺症就能逐步地減少。
當你明白「整體藍圖」與購買預售屋(房子)「過程」之間的因果關聯之後,接著讓我們試著將購買預售屋常忽略那些「過程」給浮出檯面來。包括:
- 你對某間房子合理房價的認知,其實並不是那麼清楚。問一問自己,你所出的房價憑藉出處在哪裡?為何殺價老殺不成,反而被說服加價呢?
- 在找房子時,你常以個人喜好為優先,並不去理會當地多數人為何不看好。問問你自己,對房子是否把自己關在自己的世界裡?(較偏重個人的預算能力與偏好上。)
- 即便知道買房很吃”時機”,但該如何去判斷時機的好壞,你仍不知從何處下手。問問你自己, 買房時機的好壞對你來說是否也相當主觀呢?
就是這三段買房很容易踩雷的隱性「過程」, 冷靜地問問你自己「中了幾個雷?」,只要超過一個以上, 「過程」必然產生問題,只是由於過程是隱性的,自然問題也常常會埋在「買到房」的背後,除非你把房子拿出來賣,否則「只要沒賣就不算賠」的心態就會跑出來作祟。
將心比心等於換位思考
因此請再次問問你自己,一間房子,若明明可以不需要多花幾十萬甚至上百萬買到,而且多花這些錢也無法為你創造額外的價值,只是因為害怕買不到而加價,明知不合理你還會埋單嗎?
再者,假設某一天因為某種緣故需要將你的房子賣掉,而必須找到一位買家來購買,但買家肯定會拿你的房子來跟鄰近的房子相比,結果發現你的房子不僅產品與地段的條件都落後別人,而且房價還比別人更硬更貴,請問要你是買家,是否也會被條件更好的房子給吸引呢?
而這就是換位思考,當想買房時,無論未來是否要賣,你都得有最壞的打算,得好好去想一想,一旦自己當上賣方屋主時,你憑甚麼條件來吸引買家想買你的房子呢?若沒搞懂這些就匆忙下決定,等日後遇到麻煩了再去怪天怪地,早已經來不及了。
若您遇到的也跟上述相似的狀況,總找不著能改善「過程」的依據,卻也不願亂花錢買到次級的房子當別人的冤大頭,相信你會對該如何用更科學的作法,來改善購房中間「過程」會很有興趣,因為你很清楚這類情報的珍貴,請免費註冊加入「會員專區」,本進階會員情報僅提供給有需求者。
你還欠缺哪些條件
才能真正買「對」房子呢?
想知道的全在會員專區裡。
10大總結整理:
- 人們普遍對房市中「只要沒賣就不算賠」的鴕鳥心態,絕不亞於股市。
- 當「只漲不跌」的房價走到最後,下滑的購買力將換來「有行無市」的房市。
- 預售屋所購買的房價其實是「未來3~5年」的心理預期。
- 這世上沒人敢跟你保證房價會永遠持續往上漲上去。
- 該怎麼做才能避開買預售屋的後遺症,遠比動不動就放棄機會來的更具價值。
- 別誤把「買到房」當成目標,若輕忽中間的「過程」, 「買到房」將轉變成惡夢的開始。
- 預先知道問題會出在哪?該如何解決?是整體藍圖能掌握「過程」品質的決勝關鍵。
- 對合理房價、產品的競爭力以及買房時機的認識,是你可以事前掌握優質「過程」的重要藍圖。
- 買房子最讓人困擾的就是當下你不見得會知道自己的問題(「只要沒賣就不算賠」的魔咒),直到多年想拿出來賣之後,你才發現想挽救早已來不及。
- 想買對房子,別太衝動,決定前一定要模擬過「換位思考」。