台北市房地產市場一向是台灣最受關注的議題之一。日前，參考內政部不動產資訊平台與台北市地政局所公布了2024年房價數據，顯示台北市住宅平均單價再創新高。本文將深入探討台北房價一坪多少錢的問題，並進一步分析台北房價的未來趨勢。
2024年台北房價最新概況
根據內政部的數據來源，2024年Q1台北市住宅平均交易單價為每坪73萬元。這一數字較2023年Q1的67萬元上漲了8.95%。以下是台北市各行政區的房價概況：
| 台北市 | 112Q1 (萬元/坪) | 113Q1 (萬元/坪) | 年增幅比例 |
|---|---|---|---|
| 松山區 | 80.15 | 84.11 | 4.9% |
| 信義區 | 79.28 | 80.47 | 1.5% |
| 大安區 | 88.42 | 101.25 | 14.5% |
| 中山區 | 72.7 | 76.13 | 4.7% |
| 中正區 | 86.4 | 97.13 | 12.4% |
| 大同區 | 64.51 | 70.57 | 9.4% |
| 萬華區 | 55.01 | 60.97 | 10.8% |
| 文山區 | 50.82 | 57.56 | 13.3% |
| 南港區 | 57.61 | 69.69 | 21.0% |
| 內湖區 | 58.28 | 64.63 | 10.9% |
| 士林區 | 57.81 | 64.46 | 11.5% |
| 北投區 | 48.47 | 55.02 | 13.5% |
近一年度台北房價增幅的變動率若以中位數11.2%為分水嶺,大安區以每坪101.25萬元的價格位居台北市之首，而南港區受熱錢帶動，又有南軟、金融園區等就業利多，仍吸引不少業者搶灘開發,每坪直扣70萬大關,單價增幅達21%高居第一,還有蛋白區的北投在北士科議題助攻下也不遑多讓，拿下增幅排名第三的13.5%,目前每坪平均已到55萬元,後續會以該三個區域做進一步分析。
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台北房價變動趨勢
從2023年至今的數據來看，台北房價於2023Q2便開始新一輪上漲。2024更是變本加厲,而且這一波交易增幅較高著偏重於40年屋齡以上的老舊房子,顯示台北市嚴重存在供給不足的問題,因此中古屋的房價更容易受到區域內預售屋與周邊的都市計劃議題所帶動,產生供不應求的局面,故在供需未均衡之前,即便大環境遭遇經濟衝擊,台北房價仍有極高的抗跌成分,然而房價基期已到高位,加上老舊屋齡的房子持續惡化之下,除了都更議題在未來有大幅改進之外,否則一場地震將震出老舊房子有行無市的未來,而預售屋與新成屋依舊會是台北房價中「一個人的武林」。
台北房價重點區域分析
大安區
大安區一直是台北房價最高的行政區，2023年的成交均價從每坪88萬元直到2024Q1為101萬元。這主要歸因於大安區的地理位置優越，交通便利，周邊配套設施齊全，是許多高收入家庭和投資者的首選。透過上圖也可驗證該想法,也就是被認可的好地段,買的其實是土地而地上的老舊建物根本不是重點,因此交易多落在31~50年屋齡以上,因為老舊的屋齡根本不是問題。
南港區
南港區受南軟、金融園區等就業利多之下，轄內在「世界明珠」、「擎天森林」等指標案帶動下，區內預售案單價一路衝上百萬元,故從2023年的平均房價每坪58萬至2024年每坪70萬增幅高達21%,並不訝異,但宜注意南港區交易量實屬台北市最末端,日後宜小心流動性不足的風險,故單價支撐力也有待觀察。
北投區
台北市蛋白區且低基期的北投區房價這次異軍突起,同樣因為北士科議題助攻下，吸引國泰、潤泰等品牌建商搶進，近幾年房價一飛沖天,自然帶動周邊中古屋房價居高不下，從2023年的平均房價為每坪48萬元至2024年每坪55萬元。然而從上圖要注意這一波上漲偏重於10~19坪偏小套房屋齡約在6~20年屋齡偏新的房子身上,而且該產品的房價並無明顯與較大類型產品拉開,故要慎防是房價虛漲的假象。
台北房價的影響因素
台北房價的上漲受到多種因素影響，包括經濟發展、人口流動、政府政策等。
經濟發展
台北市作為台灣的首都和經濟中心，必定吸引國內外企業進駐，從台北市商業處公司登記家數統計,於2013年初的約16萬家到2024年至今已來到近18萬家大關,穩定且龐大數量的企業進駐,自然形成工作就業的高度需求,再加上捷運交通網路密集,除了磁吸中南部北上就業之外,更造就一日工作往返台北市的輻射擴散居住的常態。
人口流動
台北市的人口若根據內政部住宅房價指數以 102 年全年為基期來同步觀察,該年度約為268萬人次, 總戶數約為102萬戶。而以113年最新數據台北市近一年人口數約為250萬人，總戶數約為106萬戶。雖戶數增加4萬戶,但人口在這11年來如溫水煮青蛙般遞減約18萬人,扣除掉少子化與人口老化的因素,高房價所帶給的台北市人口動能的副作用相當不樂觀。
政府政策
台北市雖位於台灣政經地位的中心,但除高房價的惡化無解之外,房屋嚴重老化所帶來居住國安危機,更考驗著政府政策的落實程度,以內政部不動產平台資訊於2024Q1得出,在90萬戶台北市住宅當中,超過40年屋齡以上已達50.5%約46萬戶。
接著讓我們以現有都更與新建案的速度來模擬十年後,也就是2034年台北市的樣貌,在現有的10年以內新房子所提供的數量僅占6.1%約5.5萬戶,相形之下這一波占比21.2%約19.2萬戶屋齡30~40年的老房子,在未來十年全數進入屋齡40年以上的族群內。
即便把新房子的供給量來扣除30~40年的老房子所產生的數量,到2034年時整個台北市逾40年以上的老房子將來到近72%的占比(約65.3萬戶),這也間接驗證了為何台北市新房子總是奇貨可居而屢創新高,但其實這對於多數台北市小老百姓而言,看似光鮮亮麗的高房價外表終會看的到卻吃不到。
如何應對台北市的高房價
面對台北市高昂的房價，購房者應該如何應對呢？這裡提出3點建議。
具備個別區域房價獨立觀察能力
你可以試著想成台北市每個行政區都有自己的故事,彼此之間雖有共通的部分,但更多時候會按照自己的劇本走(當地的供需與都市計劃的發展),因此無論你是購屋者或是屋主,手中若有一套能分別看待這些區域變化的工具(請參考:買房神探BI),就能免去被風向球帶著團團轉而錯估情勢的困境。
具備「危老都更」常識以利辨識價值
在台北市除非是好野人直接選購新房子,否則在未來10年將超過七成以上屋齡逾40年的老房子的背景之下,每位想入主台北市的人都須具備「危老都更」的基礎常識,因為日後你定會牽涉到土地持有面積與坪效,也就是會反應成住戶合建可分得之坪數的實際價值,若無法提前明白勢必錯判情勢。
好地段+新房子依舊唯一首選
若你不想搞得這麼複雜,前提是口袋要夠深,「物以稀為貴」仍是台北市購房的金律,因此地段佳的新建案與新成屋仍是首選,畢竟台北市仍是好野人插旗首都的重要首選,因此如何評估房價已成次要,而地段未來的「無可替代」才是重中之重。
結語與回顧
身為首都的台北市,在台灣具有最強抗跌性的資產價值魅力,但也因為近年熱錢亂竄,持續上漲的房價讓入手台北市的門票逐漸背離本身的價值，姑且不論台北市豪宅與動輒破百萬以上的新屋市場,對多數台北市老舊房子而言,或許只要一場地震的發生,就會讓多數看似令人欽羨的台北市民人生豬羊變色,而越是後面進場的人越是無辜。
故以台北市整體來看,「危老都更」是多數台北市民未來勢必要走的路,但是給早期入主台北市的市民,而絕對不是留給你,因為高房價的取得成本早已充分反映未來都更的價值,更何況危老都更常曠日廢時且不易成局,還不如放手給早期入手的台北市民,不攪這場混水,否則即便是順利談成都更,嚴重縮水的坪效或是還要拿錢補價差才能換成新房子,何苦自己花錢找罪受呢?
