【買房神探BI】全解析1：揭開實價登錄的2大真相

在之前的幾篇文章的案例裏頭,常常因為需要解答某些案例的需求,讓大家更認識【買房神探BI】的能耐,但總結下來,多數都只是蜻蜓點水,似乎從沒整體來聊一聊【買房神探BI】究竟為何?究竟它能發揮多大的用途?也因為有學員反映,對這類技術產品能否說得更白話一些,所以我盡可能嘗試朝這方向表達努力看看!

(想認識買房神探BI的應用案例,可參考:數據資訊文章類)

實價登錄的現實問題

而談到買房神探,便脫離不了現實中「實價登錄」所產生的問題(可參考該篇文章),而一般民眾最最在意的就是,感覺實價登錄的房價似乎越來越不準確,扣除掉某些預售屋或部分新成屋容易受到建商刻意造價維繫特定行情的人為假象之外,多數二手成屋市場交易,都屬於單一自然人的買賣雙方,且逾9成透過房仲經手之下,房價較不易受到有心人士刻意影響。

因此在交易資訊登載俱實的前提下,為何還是會讓很多人認為實價登錄越來越不準了呢?因為解讀的方式出現問題。怎麼說呢?一般人查實價登錄只會以自己有興趣的物件為中心,查看看他過去的交易紀錄,不然就是樓上樓下或是同一社區,又或是同一條街附近的交易紀錄。

但這樣其實是相當危險的作法,試想幾種狀況你就能明白,比如這社區過去的交易量本來就不多,可能是數年前的交易紀錄,又或是參考產品坪數類型不同,要知道小坪數市場的單價常因為低總價而扭曲,而更多時候你常常因為供應量不足,而只能被迫當下選擇要買與不買,而沒有其他的選擇機會。

辨識實價登錄風險的2大原則

試問若你都遭遇到類似的情況而買單,你會認為你所買的房價是合理的嗎?當然不是,很多時候只是迫於無奈,因此你還會天真的以為只要記載在實價登錄上的資料就能參考嗎?只要將心比心用自己模擬一下對方的處境就能明白,即便實價登錄刊登無誤,都不可以傻傻地照單全收,否則惡夢將伴隨你下半輩子。

而一般人該如何簡單去辨識實價登錄裏頭的風險呢?這裡頭有兩個大原則可以去遵循,第一個是當要參考的交易量太少時,你就得有警戒心,畢竟參考的太少就有可能出錯,可能出錯在前面所講的”時空”層面上,順帶一提,不僅實價登錄參考數量太少會出問題,實際在看房子找物件的時候,若物件數量選擇太少也會出現問題喔!而2024年的台灣房市就是個很不錯的教材,建商掌握房地產稀有性的特徵,透過限量供應來營造房價只漲不跌的假象,預售與新成屋漲價自然帶動二手中古屋主的心態,不僅開價越墊越高而且更加惜售。

至於第二個原則與’減法”有關,就是得先放下自己為世界為中心的成見,你才能接納更多的視野。前面曾提到很多人看實價登錄時,都敗在只查看自己有興趣的物件周邊的數據,卻忘記市場並非為特定物件而生,而任何房子都只是其中一小塊;當然這會牽涉到你查詢實價登錄的真正目的,只是查詢房價?還是找尋「合理」的房價?試想若房價沒有合理的基準可言,那還查他幹什麼?不就是賣方說了算就好嗎?很多人在這一塊常常沒有想得透徹,才會被市場作弄而不自知。

【買房神探BI】三大元素: 合理房價、房子競爭力與購房時機

而當你認同房價有「合理」與「不合理」的分別時,自然能用另一雙眼睛冷靜地把房子成某樣商品,此時不論購買的目的是自住還是投資,房子本身的「競爭力」肯定是你更關注的焦點,畢竟是否取得在「合理房價」的範圍,也是這間房子競爭力的要素之一。而這時候要關注的內容就不僅僅只是房價而已,還會包括這間房子的坪數、屋齡、總價…等等這些要素該如何組合,都會是我們要評估競爭力的主軸。

或許你會問,要評估這間房子本身的「競爭力」最終的目的是什麼呢?我這裡給的最直接的答案是得回到你身上去,也就是這間房子除了讓你居住的用途之外,對於多數人而言,就是得持續30年甚至40年的繳房貸,如若在未來某一天你想要拿來賣掉,不知何原因卻一直賣不掉,因此你就只能繼續住被迫繼續持有,若你無法接受未來這樣的局面,那現在的你去關注這間房子的「競爭力」就是最佳的準備,也能讓你買下來之後心更安,而不用等到日後才在憂心忡忡。

當然在前面有提到,即便你知道「合理房價」與最佳的商品「競爭力」組合,但在現實中若你生不逢時,也就是遇到不對的「時機」時,便只能看的到卻吃不到的遺憾,因此想買一間房子該如何去辨識正確的時機很重要,否則多數都在浪費時間,把自己搞得筋疲力盡而已,何必在不對的時機去做吃力又不討好的事呢?

總結上述這些多數人再現實層面所遇到的難題,正是【買房神探BI】的打算要解決的能耐。當然在現實世界裏頭,也有不少人買房子根本不會評估這些,只要自己中意而且能力又負擔的起,哪需要考量這麼深入,只要自己住的開心就好,日後賣不掉以後再煩惱啊!

其實只要每個人知道自己是有權利,能夠有不一樣的選擇, 不管最後是哪一種選擇那都是不錯的,而【買房神探BI】正是讓人們在面對買房這類人生大事之前,多了一套選擇方案,因此若您對前面所提到的,無論是「合理房價」、「商品競爭力」還是購屋「時機」所造成的問題很有共鳴,歡迎繼續追蹤【買房神探BI】相關文章,或參與最近舉辦的活動喔!我們下次見。