隨著台灣房地產市場的蓬勃發展，房市需求與供應不斷受到社會關注。購屋者關心的，不僅僅是房價的變動，還有房屋的實際使用情況與空屋率。空屋率的變化，往往是衡量房市需求與供應平衡的重要指標之一。而近年來，內政部依據房屋稅籍及台電用電數據，對低度使用住宅進行了更深入的統計分析，讓我們能夠更精準地了解房市的實際需求情況。
什麼是低度使用住宅？
低度使用住宅，簡單來說就是那些長期沒有人居住，或使用頻率極低的房屋。依據內政部的定義，低度使用住宅是指每年11、12月平均用電度數小於或等於60度的住宅，這樣的用電量通常反映該住宅幾乎沒有日常居住活動。因此，這些住宅被視為空屋或低使用率房屋，代表房屋的實際使用率偏低。
從2021年（110年）開始，內政部改為每半年統計一次低度使用住宅的數據，上半年採用每年5、6月的平均用電量，下半年則以11、12月的平均用電量進行計算。根據長期趨勢，從2009年（98年）至今，低度使用住宅的比率變動幅度約在正負0.5個百分點之間，整體呈現相對穩定的狀態。然而，自2022年（111年）上半年起，這一比率出現反彈，開始呈現緩升趨勢，這對房市需求與空屋率有著深遠的影響。
台灣低度使用住宅比率變化趨勢
依據內政部的統計資料，台灣低度使用住宅的比率自2021年下半年起開始逐步上升，並且持續至2023年下半年。這一趨勢不僅揭示了房市需求的減弱，也顯示出更多住宅進入了低度使用的狀態。這可能與人口結構變化、經濟情勢，以及房地產投資行為相關。
下表整理了近年來低度使用住宅比率的變化趨勢：
| 時間 | 低度使用住宅比率 (%) |
|---|---|
| 109年下半年 | 8.75 |
| 110年上半年 | 8.50 |
| 110年下半年 | 8.40 |
| 111年上半年 | 9.00 |
| 111年下半年 | 9.10 |
| 112年上半年 | 9.25 |
從表中可以看出，低度使用住宅比率在近兩年內逐漸回升，顯示更多房屋處於低度使用或空置狀態。這對於房市需求的分析提供了重要參考，特別是在6大直轄市以及其他重要縣市中，這些趨勢尤為明顯。
各縣市的低度使用住宅現況分析
根據2023年（112年）下半年的數據，全國低度使用住宅比率為9.25%，其中以6大直轄市及新竹縣、新竹市的比率相對較低。值得注意的是，台南市與高雄市的低度使用住宅比率高於全國平均，顯示這兩個城市的房屋使用率偏低。
可以看到，台南市與高雄市的低度使用住宅比率較高，顯示出這兩個城市中，房屋的實際使用情況相對其他城市更為不活躍。相對而言，臺北市的低度使用住宅比率最低，這可能反映了臺北市房屋需求強勁，空置率相對較低。
行政區的低度使用住宅集中區域
透過更細緻的分析，我們可以觀察到各大直轄市中，某些行政區的低度使用住宅數量特別集中。以下是各直轄市低度使用住宅數量前三高的行政區：
| 直轄市 | 行政區 |
|---|---|
| 新北市 | 淡水區、板橋區、三重區 |
| 臺北市 | 北投區、中山區、大安區 |
| 桃園市 | 中壢區、桃園區、八德區 |
| 臺中市 | 北屯區、西屯區、北區 |
| 臺南市 | 東區、永康區、安南區 |
| 高雄市 | 三民區、鳳山區、苓雅區 |
這些行政區通常是人口密集或發展快速的地區，然而卻存在著大量低度使用住宅，這可能是因為投資型買家購買房屋後並未使用，或是由於人口外移導致房屋空置。
空屋率與房市需求的關係
空屋率是衡量房市需求的重要指標之一，當空屋率升高，通常代表著市場供過於求，房市需求疲軟。低度使用住宅的增加意味著房市需求正在發生變化，特別是在某些行政區，房屋空置率的升高可能反映出當地經濟發展速度放緩，或是人口結構變化所帶來的影響。
根據統計，面積小於20坪的住宅以及屋齡5年以下的新成屋，低度使用住宅的比率較高，這表明部分投資者購買了較小面積的房屋作為投資，而非自住用途。
未來的房市需求趨勢
從長期趨勢來看，台灣的低度使用住宅比率在過去幾年內呈現穩定上升的趨勢，這可能與房價高漲、購屋成本增加以及房地產投資熱潮有關。隨著人口老化、少子化的現象加劇，未來可能會有更多房屋進入空置或低度使用狀態，這對於未來的房市需求預測是一個重要的指標。
對於購屋者與投資者來說，掌握房市需求與空屋率的變化，將有助於在房市波動中作出更為明智的決策。隨著低度使用住宅的比例逐漸上升，房地產市場的供需平衡將成為未來房價走勢的重要觀察指標。
結語
總結來說，台灣房市的低度使用住宅比例逐年上升，空屋率的變動為我們提供了重要的房市需求參考依據。未來，隨著更多數據的公佈，購屋者和投資者應該密切關注房市供需情況，做好應對房市波動的準備。對於目前的市場趨勢，了解空屋率與低度使用住宅的關聯性，將能更準確地預測房市需求與未來走向。