房市的秘密：如何透過景氣循環洞察未來趨勢？

房市與整體經濟環境密不可分，尤其在景氣循環的影響下，房市的供需和價格走勢更顯複雜。本文將深入探討景氣循環與房市的關聯，並借助景氣指標如建造執照（建照）、使用執照（使照）來分析台灣房市的現況與未來走勢。

一、台灣景氣概況與房市連動

根據113年8月景氣對策信號，綜合判斷分數達到39分，比上月增加了4分，顯示國內經濟情勢正逐漸改善。特別是AI應用需求旺盛及國際品牌新品的備貨效應，帶動了海關出口值、工業生產指數與加班工時的增長，讓景氣燈號轉為紅燈。

這樣的經濟環境，也間接影響了台灣房市的供需與價格。當整體經濟向上時，企業和個人投資信心增加，房市需求隨之上升；反之，當景氣下滑時，房市需求也會相對疲弱。此時，建照與使照等房市相關的指標就成為預測房市走勢的重要依據。

二、房市與景氣指標的關聯

1. 景氣對策信號：紅燈顯示景氣好轉

113年8月的景氣對策信號由綠燈轉為紅燈，這表示整體經濟處於擴張階段，而這段時間的房市表現通常也會較為積極。由於景氣與房市的聯動關係，在景氣燈號呈現紅燈時，房市需求可能隨之增加，這意味著建商和投資者可能會增加投資，進一步推動房市的發展。

2. 領先與同時指標：未來房市的預測

景氣指標中，領先指標反映了未來的經濟走勢，而同時指標則反映當前的經濟狀況。8月份的領先指標上升了0.43%，其中建築物開工樓地板面積等項目的增長表明建商對未來景氣的看好。而同時指標的上升1.23%，特別是海關出口值、工業生產指數的提升，也顯示出當前景氣良好，進而帶動了房市的發展。

這些指標表明，台灣的經濟正在穩步成長，未來房市的需求可能會保持強勁，進一步促使建商加大投資和新案推出。

三、建造執照與使用執照：評估房市供需的關鍵指標

1. 建造執照（建照）：反映建商的市場預期

建照核發數量是評估房市未來供應量的關鍵指標，因為建照申請後，建案通常需經過2到3年的建造期才能完工。因此，建商是否申請建照，反映了他們對未來2到3年房市的預期。

當建商預期未來房市景氣好轉，他們通常會積極申請建照，以把握未來的市場機會；反之，若建商認為房市將轉冷，可能會減少建照申請，並推出更多預售屋，減少未來市場壓力。

2. 使用執照（使照）：反映當前供給狀況

使用執照的核發則代表著建案的完工與供給正式進入市場。使照核發後，房屋可以進行水電安裝、辦理過戶等手續，進而成為市場上的實際供應。

若使照核發數量減少，通常表示建商可能在延遲完工，這是他們對當前房市景氣不佳的應對策略；反之，若使照核發數量增加，則表示建案大量進入市場，可能預示著短期內市場供應過剩，進而對價格形成壓力。

3. 建照與使照的循環：房市的景氣預測工具

建照與使照的核發數量變動，是建商對房市未來景氣的判斷依據，反映了市場的供給節奏。這兩者的變化週期也呈現出房市的不同階段：

• 房市成長期：建照與使照的核發數量同步增加，表示建商看好市場，積極推出新案。
• 房市衰退期：建照數量減少，但使照數量增加，這表示市場供應增加，但需求不足，可能出現供過於求的情況。
• 房市調整期：建照與使照數量同步減少，這代表建商對未來市場不樂觀，供應減少，市場進入調整期。

四、景氣循環對房市的影響

景氣循環分為四個階段：擴張期、繁榮期、衰退期與蕭條期。每個階段的房市表現不一：

1. 擴張期：經濟增長，房市需求增加，建商積極推出新案，價格逐漸上升。
2. 繁榮期：經濟達到頂峰，房市需求高漲，供不應求，價格快速上升。
3. 衰退期：經濟開始下滑，房市需求減少，供應過剩，價格下跌。
4. 蕭條期：經濟低迷，房市需求萎縮，價格跌至谷底，供應逐漸減少。

目前台灣景氣指標顯示經濟處於擴張期，這意味著房市需求可能在未來一段時間內保持強勁。建商在此時應審慎評估市場動態，適時推出新案以把握市場機會。

五、常見答客問：

1. 什麼是景氣循環？如何影響房市？

答：
景氣循環是經濟活動在一段時間內呈現出來的週期性變化，通常分為擴張期、頂峰期、衰退期與谷底期四個階段。這些變化會直接影響房市的供需。當經濟擴張時，消費者信心上升，房屋需求增強，房價可能上漲；反之，當經濟衰退時，房屋需求減少，房價可能下跌。建商和投資者會根據景氣循環的不同階段，調整建案的開發速度與房市策略。

2. 什麼是建照與使照？為什麼它們是房市的重要指標？

答：
建照（建造執照）是建商在興建房屋前必須取得的許可文件，而使照（使用執照）則是在建築物完工後，正式投入使用前所需的核發證書。建照反映的是建商對未來房市景氣的預判，因為申請建照後建案通常需要2-3年才能完工，建商會根據預期的市場需求來決定是否增加建照申請。而使照則代表建案的實際供應情況，反映建商在當下是否認為房市需求充足，願意將新房投入市場。

3. 如何從景氣指標預測房市走向？

答：
景氣指標可以分為領先指標、同時指標與落後指標。領先指標如股價指數、建築物開工樓地板面積等，反映未來房市的可能變化，當這些指標上升時，房市有望進入擴張期。同時指標如工業生產指數、海關出口值等，則反映當下經濟情況，幫助觀察房市當前的供需狀況。落後指標如失業率、金融機構放款等，則是房市變化後的延遲反應，能用來確認房市週期的轉變。

結論

房市與景氣循環息息相關，透過景氣對策信號、建照與使照等指標，可以有效掌握房市供需變化及未來走勢。當前台灣經濟情勢持續向好，AI應用需求與出口成長帶動了景氣上升，這也意味著未來房市可能會持續受到推動。然而，市場中的不確定性仍然存在，建商和投資者需密切關注景氣指標的變動，才能在房市中保持競爭力。