隨著房市政策的調整以及市場環境的變遷，房貸利率與交屋潮正為2025年的房價帶來深遠影響。以下將深入探討房貸利率、交屋潮對房市資金的緊縮影響，以及對房價未來走勢的預測。
2025年房市資金緊縮趨勢
央行監管與公股銀行政策
據知情人士透露，央行計劃在2025年底驗收國內銀行不動產總量管制成果。八大行庫已提交自主管理報告，合計需減少千億元的不動產貸款額度。這意味著，2025年的房市資金供應不僅不會比2024年寬鬆，甚至會更趨緊縮。
特別是在第二戶房貸方面，公股銀行幾乎全面停止貸款，並將有限資金優先配置給首購族及新青安房貸計畫。這些政策不僅限制了資金流向，也導致房貸利率逐漸上升。
當買房資訊滿天飛時,你是否也出現嚴重的「選擇障礙」呢?
然而更令人為難的是…
當你在面對人生重大決策時,身邊根本沒有一位「能夠一起商量與討論的對象」。 因此若你在購屋時也遭遇到相似的困境,歡迎進入。
房貸利率升高現象
目前，大多數公股銀行的首購房貸利率已調整為2.4%以上，而第二戶房貸利率甚至達到3%以上。民營銀行的房貸利率水準也隨之水漲船高，普遍達到3%以上。以下為部分銀行利率的比較：
| 銀行名稱 | 名下無房貸利率 | 名下有房但無房貸利率 |
|---|---|---|
| 台灣銀行 | 2.335% | 2.885% |
| 土地銀行 | 2.425% | 2.500% |
| 合作金庫 | 2.478% | 2.968% |
| 第一銀行 | 2.400% | 2.500% |
| 華南銀行 | 2.500% | 2.800% |
此利率升高的趨勢，對資金有限的購屋族群來說，增加了房貸負擔，特別是對於資金缺口較大的首購族。
尤其在2025年的交屋潮將帶來大量新成屋上市，進一步測試市場的資金承受能力。鑑價更加嚴格、貸款條件收緊，使得買方需要更多自備款，特別是在高總價地區，首購族可能需要事前籌措資金以完成交屋。
舉例說明： 若首購族以新青安專案房貸借款，購買總價1500萬元的房屋，銀行鑑價為1350萬元(假設九成)，則僅能貸款1080萬元，與原本能貸款1200萬之間需額外籌措120萬元資金，造成極大的資金負擔。
啦可一評語:
除了上述已準備交屋的首購族,必須有心理準備之外,預計在2025年購屋的民眾也得注意以下事項:
- 購屋成交價貸不足銀行鑑價的年代已經來臨:故要特別小心,議價之前必定要事前做足功課,因為銀行已經有底氣不再理會你的任性,換一種角度來看,也就是房子買太貴的責任,購屋者將得自己承擔。
- 隱性高利率時代即將到來:即便央行維持當前的利率水平不變,但利率將會依照不同購屋者的背景身分而有改變,尤其是手中已持有一間房子以上的購屋者,將無法在獲取過往的低利率資格,因此持有成本肯定會拉高。
房市結構性變化：連續4年的交屋狂潮
交屋潮對市場供給的衝擊
即便當前我們已知房市資金緊縮趨勢已經來到而有所因應,但是過去已經發生的事卻無法抹滅當作沒事發生,其實透過上圖的內政部的統計通報中,早在2020年就發現建築物開工戶數,已攀升到高原期約13萬戶左右的水準,所以這13萬戶也將在2024年陸續交屋面世。
但2020年只是開頭,由於這一波房價末升段持續不墜,更導致連續四年到2023年,每年都有13~14萬的開工潮,將導致從2025到2027年都會有永遠消化不完的交屋潮來面對市場的考驗。
因此請特別注意,過往台灣帶動房價上漲的領頭羊「預售屋」將在2025年以「新成屋」的型態接受市場考驗,一但考驗無法過關,新成屋將率先降價,開始時並呈現與周邊老舊住宅呈現「房價倒掛」現象。
連續4年的爆量交屋潮將至:2025年將面臨房價下行真正考驗的開始
也由於這一波供給衝擊預計至少還有長達3年的光景(若從2025年起算),故不會像2016年房價下跌之後就短期間復原,故「房價倒掛」現象終將讓反應緩慢且競爭力不足的中古屋市場,從交易量下滑走到房價下滑的節奏當中,這將對中古屋的賣方來說,將會是一段不小的身心折磨。
至於2025年之後的「預售屋」市場,房價的走勢會如何發展呢?由於公股銀行退出競爭後，民營銀行的土建融利率已提高至4%以上，建商借款成本大幅上升，進一步推高房屋建造成本。
因此台灣的建商將成為寡佔市場,中小型建商將退出都會區到2線或3線的區域經營,因此未來的購屋者對預售屋的選擇就越縮越小,同時近千戶的社區量體,以及小宅市場仍舊成為市場主流,請放心!聰明的建商肯定會將利息與建造成本上升，將價格壓力轉嫁給購屋者，故房價難以下降,頂多只是下調一下少賺一些,畢竟預售屋賣的是未來,建商依舊有3~4年的時間籌碼。
2025房價走勢預測
綜合政策、資金流動及市場供需分析，2025年的房價可能出現以下趨勢：
- 蛋白區： 價格持續鬆動，可能進一步下滑，尤其是在房屋供過於求的地區。
- 蛋黃區： 價格維持高位，僅有微幅調整，但供需結構緊張可能限制房價大幅波動。
- 房貸政策影響： 隨著貸款審核嚴格化及資金緊縮，買方的購屋能力將受限制，進一步抑制市場交易量。
小結與建議
2025年的房市發展充滿挑戰。對於購屋者而言，建議謹慎規劃財務，特別是準備充足的自備款應對貸款不足情況。同時，在選擇地點時，應考慮蛋白區與蛋黃區的市場分化，根據自身需求選擇合適的購屋策略。對於建商而言，如何控制成本並因應市場需求變化，將是未來生存的關鍵。
也由於2025年才是剛開始震撼教育的起頭,故對於購屋者而言,必須將觀察週期從近期拉開到整體來做觀察,臨事無法決定或是對合理房價的判定仍心有存疑時,請勿倉促決定或諮詢有經驗的第三者都是極佳的應變作法。
附表：2025年房市影響因素分析
| 因素 | 影響面向 | 可能結果 |
|---|---|---|
| 央行資金管制 | 房貸資金緊縮 | 買方購屋能力降低 |
| 房貸利率調整 | 房貸負擔加重 | 買方需求減少 |
| 交屋潮影響 | 市場供應增加 | 蛋白區房價下滑 |
| 土建融利率上升 | 建商成本提高 | 價格壓力轉嫁給購屋者 |
透過這些分析，希望為2025年房市走勢提供清晰的參考方向。
