首先,得先感謝你有機緣閱讀到我的【買房神探BI】全解析系列1的文章,表面上該系列文章似乎在老王賣瓜一般,但若你有深刻去閱讀會發現,骨子裡我的心意是瓜賣與不賣早已次要,重要的是讓一般民眾清楚,在辨識一間房子的好壞優劣該買不買之前,其實你還有許多辨識類型的選擇權,不僅可以加值在過去傳統的辨識基礎上,更能對陷阱類的房子提出預警的功效。
什麼是合理房價？
而這次讓我們來深入聊聊【買房神探BI】對「合理房價」的看法,首先,到底房價甚麼才叫「合理」?當然我在全解析系列1曾談過,在預售與新成屋的現實世界裡,供貨權受少數建商與代銷所掌握,因此沒有合理房價這回事,從當前的氛圍來看只有買與不買的選擇,除非大環境整個翻盤,否則在這塊市場討論合理房價根本就是在浪費時間。
二手屋市場的合理房價
因此我們所定義的合理房價市場,是落在自然人一買一賣的二手屋市場,不一定得是老舊的中古屋,只要是從建商手中交易取得的房子再度交易出去,都算是二手屋市場,而冰雪聰明的你應該能聯想到,這麼做最棒的地方便在於能為日後的統計建立「客觀」的基礎而不會被部分的壞數據弄髒一整鍋粥。
定義合理房價的挑戰
當你知道哪些可為那些不可為之後,接著就來挑戰一下,到底房價的「合理性」該如何正確去定義?這牽涉到交易當中一買一賣之間的本質,就是雙方願意共同承認價值所在的位置,但最具爭議與模糊地帶的,便是這個認定的位置到底是誰說了算呢?而這也是實價登錄很難告訴你的地方,所以別再去責怪實價登錄不準,實在是力有未逮啦!
立場之爭：誰來決定合理房價？
因此在現實的世界中就合理房價就演變成某類「一中各表」的立場之爭,一樣的實登有房仲的版本,買方的與賣方的各自不同立場所演進的版本,額外插花一提,當然目前由於台灣房市買賣生態是失衡的,在賣強買弱的環境下,買方版本常處於較不利的環境,當然構成的原因很複雜,不常做功課就上陣、自身專業度不足以及台灣本身沒有提供專為買方立場的經紀人服務等等都是造成買方立場薄弱的原因。
交易量與合理房價的關聯
但討論到這邊大家應該有所察覺,首先交易數量過少的房價都經不起「合理」房價的考驗,畢竟太少的參考點就會落入前述立場之爭的輪迴當中,再者在面對合理單價之前,我們先來解決甚麼是「不合理」的房價,自然「合理」房價就能輕鬆浮現在你眼前了,那多數人對房價的不合理又會是何種反應呢?
如何判斷不合理房價？
一種是與認知差距太多,索性延遲消費購屋,而另一種是選擇大力砍價,結果買賣雙方認知差距過大而破局,所以剩下的只會留下雙方有共識的交易,在這裡就會帶給我們一處結論,就是該如何去判斷當前房價的「不合理性」呢?持續一段時間交易量”萎縮下滑”的時候,你就得小心是市場的不認同房價的力量在作祟了。
不合理房價背後的因素
當然有一點得當心,就是該區域市場的不認同票即便多過於認同者,也不代表房價就會被修正,由於這會牽涉到屋主平日持有成本的高低,外在利率環境的變動與個人資金需求的迫切性,但市售時間被拉長是肯定存在的,只是要等到房價被修正,中間必須要有一段不易預估的等候期。而且在等候房價修正的過程中也會發生跌破專家眼鏡的事,譬如2023年Q3所發生政府帶頭多方引發的「新青安之亂」就是一個連教科書都無法預測的教材,導致前一波聯準會量化寬鬆與新冠肺炎的房市交易量縮市場,轉變成量價齊揚的向上再突破的行情。
政策與市場變數對合理房價的影響
而這也間接影響到對不合理房價的判斷,純粹從交易量持續的萎縮來觀察仍不足以應付當前多變的環境,而從這一波新青安的影響力來看,你會發現當房市遭遇到交易萎縮之際,但又不肯降價求售之時,就會自動變形把坪數縮小到能夠交易的總價安全區間,也就是這一波預售帶頭漲價的作派,自然從新成屋到二手屋起而效尤,而所交易的都會是偏向於「新青安」的房貸規格,而這一類小宅總價又看似安全的族群,自然衍生出房價不理性繁榮的基因出來,因此必須得加入這一類總價產品類型,或是因為政策不良所造成不對的時間條件都必須小心看待,不宜輕輕放過而落入合理房價之林,否則會後患無窮。
合理房價的刪去法思維
初步總結一下,當交易量持續的萎縮與特定變形產品類型,搭配政策錯誤所帶來不對的時間軸成為不合理房價的重點要素之後,自然剩下的就成為具參考價值的「合理房價」,希望透過這樣最直覺的刪去法思維,能向您清楚表達合理房價背後的成因,請先休息一下,下半段的重頭戲將會落在【買房神探BI】如何觀察「合理房價」的視角上,肯定精彩,敬請期待!!