桃園市近年因重大建設題材與交通利多，加上相對雙北仍屬親民的房價，吸引大量雙北自住與投資族進場，房市熱度持續延燒。然而桃園市由於本身重劃區腹地極大,不同於其他縣市,因此交易比重常偏向預售與新成屋,因此要觀察當前桃園市的房價走勢,勢必得優先觀察近年來桃園市重劃區的交易情況,尤其近年來新案供給量龐大、建商推案積極。然而，在熱度背後，桃園房市已悄然浮現「供給過剩」的潛在風險，值得購屋族與投資人高度關注。
桃園重劃區遍地開花，推案量年年攀升
桃園市政府積極推動區域發展，從機場捷運開通、航空城計畫啟動、產業園區落腳，到青埔高鐵特區、A7合宜住宅、經國園區重劃，這些大型建設皆為房市注入強勁支撐。2023年，全市建照核發量高達3.6萬戶，創下十年新高，推案主力幾乎集中在重劃區。
以青埔為例，近年推案量連年攀升，預售與新成屋累計供給超過1萬戶；龜山A7區則因捷運機捷與合宜宅題材，吸引大量建商搶進，推案規模快速膨脹；中路與經國重劃區則主打中高總價產品，吸引換屋與首購族群。
但在這股建設紅利下，市場也逐漸累積潛在壓力，供需失衡的情況已悄然浮現。
桃園房價2024年總回顧
根據買房神探 BI資料顯示，桃園市自2022的平均房價為每坪26萬元直到2024Q4的每坪32萬元，漲幅近23%。隨著人口數自2013年約203萬人,持續增長至2025年Q1約234萬人,人口在這10年期間增長高達14%,同時設籍宅數也從原本2013Q1的58.9萬戶來到2024Q4的78.3萬戶，近10年的設籍宅數增長率達33%,代表著桃園市已非昔日阿蒙,房市需求不斷增加，更帶動了房價的上漲。
| 桃園市 | 112Q1 | 113Q4 | 年增幅比例 |
|---|---|---|---|
| 桃園區 | 26.26 | 35 | 33.3% |
| 中壢區 | 25.45 | 35 | 37.5% |
| 平鎮區 | 22.95 | 26 | 13.3% |
| 八德區 | 25.4 | 31 | 22% |
| 楊梅區 | 17.4 | 24 | 38% |
| 大溪區 | 18.89 | 21 | 11.1% |
| 蘆竹區 | 25.97 | 32 | 23.2% |
| 大園區 | 23.17 | 31 | 33.8% |
| 龜山區 | 27.93 | 40 | 43% |
| 龍潭區 | 18.24 | 22 | 20.6% |
| 新屋區 | 20.53 | 31 | 51% |
| 觀音區 | 18.08 | 23 | 27.2% |
房市表面熱絡，實則暗藏供給過剩危機
雖然建商積極推案、民眾購屋興致高漲，但整體市場的銷售速度並未跟上新增供給的腳步。根據內政部2024年Q2調查，姑且先不看預售屋光是桃園市新成屋待售戶數已突破1.7萬戶，為歷年新高(年增近20%)。這不僅顯示出推案速度遠高於市場吸納能力，也意味著未來幾年房市將面臨明顯的去化壓力。
隱憂一：交屋高潮將至,空屋率持續升高
重劃區因建設進度與人口移入尚未穩定，高空屋率問題勢必成為重劃區的隱憂。以龜山A7重劃區為例，若從2020至2025年Q1，以龜山區戶政事務所的實際遷入人口數量新增近2萬人次來看，可喜的是該區已從偏遠一偶到具備一定人口基數。
然而重劃區的成熟度並非僅看人口的淨流入,而是必須進一步查看尚未開發土地比例及開發進程,從上圖龜山區預售銷售量可以窺見一二,真正的預售交易高峰實際落在2023~2024年之間,因此要到2026~2027年才是該重劃區要真正面對如此龐大交屋潮考驗的開始。
因此只要時間一到,可以預知的發展該區的空屋率勢必攀升,再加上由於該區目前主要的對外交通多數依賴主動線,人口一多交通必然打結,未來更勢必牽動到實際的人口的淨流入。
隱憂二：價格與購買力脫節，民眾負擔沉重
以A7為例，2020年至2024年期間，新成屋的房價已從每坪24萬一路飆升至41萬上下，至於預售屋新案從2025年近期甚至來到52萬的均價。雖然建設題材豐富，但區域內多屬首購與自住族群，平均家庭月收不到10萬元，實質購買力遠低於房價水準。這使得即使有青安貸款等政策加持，仍有大量年輕族群「看得到、買不起」。
當房價與實質收入持續脫鉤，短期內雖可能因市場氛圍支撐而維持高點，但中長期若購屋力持續疲弱，恐將引發價格修正壓力。
隱憂三：投資比重過高，市場波動風險擴大
重劃區初期開發往往吸引大量投資客搶進，尤其是桃園市的多數重劃區常挾帶著建設利多的訊息，因此自2020年後投資轉售交易熱絡。但自2021年房地合一稅2.0上路，短期轉售稅負加重，加上央行打炒房政策持續收緊，投資人轉趨保守，市場買氣逐步退燒。
目前許多建案雖已銷售，但實際為「轉手待出場」的戶別不在少數，一旦轉售困難，極可能導致二手市場壓力擴大，引發拋售潮，屆時對整體房價穩定性造成衝擊。
隱憂四：建商資金壓力增加，未來可能出現讓利潮
由於建商在重劃區大規模推案，多數以預售模式提前收現，但隨著去化變慢、完工時點集中，將出現資金回收延遲、貸款負擔加重的情形。部分中小型建商可能為求現金流，選擇讓利求售，導致市場價格出現鬆動，甚至帶動其他案場被迫跟進降價，擴大市場不穩定性。
重劃區供給過剩下的桃園市買房策略：穩健選擇、審慎評估
在桃園房市熱度仍高的情況下，並不代表不能進場，但必須建立在充分了解市場風險的前提上。對於有自住需求的購屋族，以下三項評估指標尤為關鍵：
| 評估項目 | 說明 |
|---|---|
| 實際入住率 | 觀察區域居住人口是否穩定成長，有助生活機能發展 |
| 建案集中度 | 若單一區域同時有過多新案推出，未來去化壓力將上升 |
| 價格與所得比 | 評估區域平均房價是否超出當地居民負擔能力，避免成為泡沫風險熱點 |
此外，具備生活機能、學區資源、交通便利等條件的成熟重劃區，仍具備穩定保值潛力。例如中路重劃區因鄰近桃園市區與交流道、生活機能較為到位，較其他新興重劃區更具支撐力。
在資訊愈來愈透明、房市波動頻繁的今天，購屋人不再只是依靠價格與地段做決定，更多的是希望能聽見專業意見、避開潛在風險。這樣的市場環境，也正讓房仲從傳統的「銷售角色」逐漸轉型為「顧問角色」，不僅要掌握區域趨勢，更要能夠提供個人化的購屋策略建議。
從桃園重劃區的供需結構、房價波動到政策風險，這些資訊不只是投資人與購屋者要懂，專業的房仲也必須具備宏觀視野與精準判斷力，才能在市場波動中成為客戶最值得信賴的導引者。
結語:外在環境加劇市場波動，桃園房價2025年更需審慎評估
除了本身供給過剩的內部結構性問題外，2025年房市還需面對更嚴峻的外部挑戰。其中最受矚目的，莫過於金管會啟動的第七波信用管制政策，進一步限縮投資性購屋貸款的成數與寬限期，不僅讓「多屋族」進場成本提高，也壓抑了短期轉手套利的操作空間，對以預售市場為主的桃園重劃區尤為不利。
另一方面，全球經濟也因中美貿易摩擦升溫、國際關稅不確定性持續加劇，導致出口導向型產業信心轉弱，間接影響科技業在桃園的擴廠與投資計畫，進而削弱區域就業與人口成長的支撐力。
在雙重壓力下，2025年桃園房價即便短期仍可維持高檔，但若未來購屋信心進一步轉弱，加上交屋潮釋出大量供給，勢必對房價形成實質壓力。建設題材雖強，但面對基本面修正與政策風險的夾擊，購屋者更應回歸理性，審慎挑選具長期價值的產品與地段，方能穩健布局未來。