當量體規模被【買房神探BI】設定在前一篇文章狀態時,這就表示我們可以完整客觀地去觀察出一些原本埋在數據底下的問題出來了! 緊接著重頭戲是觀察該區域供需的動態變化
甚麼是【供需比例】?
供需比例=需求交易量/市售供給量
為何需要觀察供需比例這樣的動態指標呢?當然這得回歸到購屋者買一間房子的目的身上,透過上述公式購屋者便能從供需比例的指標中事先清楚得知,自己所選的房子是落在供不應求的市場還是供大於求的市場當中。
因此該如何「比較」就成為取得該指標的重要關鍵。此時擁有量體規模的觀念事關重要,因為比較的量體之間差距不能太多,也就是像淡水這類大型量體規模若拿去跟三峽這類小型量體規模比較時就很容易失真,因此建議比較的級別不要差距過大。
該如何去執行比較【供需比例】?
再者,也建議比較的方式可以循序依照下列的流程來進行會更為清楚,透過案例示範,假設我們想購置板橋區的房子,若以量體規模則可以拿新莊區作為被比較的對象,參考板橋與新莊之間供需比例何者較佳,彼此之間差距到底多大?
首先,請依照下圖供需線索去製作動態的供需比例來。所謂動態的意思是指一定時間之內供需比例的變化,以【買房神探BI】來看就是拿2021Q4與2023Q4兩個時間來進行供需比較,因此你就能看出哪個區域在成長或是衰退。
新莊區:
2021Q4:供需比例=1.96/1.68=1.17
2023Q4:供需比例=1.68/1.67=1.01
動態比例: (1.01-1.17)/1.17=13.7%衰退率
板橋區:
2021Q4:供需比例=1.64/1.28=1.28
2023Q4:供需比例=1.85/1.5=1.23
動態比例: (1.23-1.28)/1.28=4%衰退率
解讀【供需比例】過程大解密!
從上述兩區的比較過程中,首先是你會發現無論是2021Q4又或是2023Q4,板橋區的供需比例明顯優於新莊區,也就是拿板橋與新莊比較時,在供給條件相同的背境之下,板橋地區的市場需求要優於新莊地區,看到這邊是否感覺到很不一樣呢?因為透過供需比例指標的比較之後,你可以很清晰看出彼此之間的差異在哪邊,而不會像過去那樣總被媒體風向球繞着團團轉。
再者,透過相同的季時間週期差距來進行比較,你也能從中觀察出來究竟哪一地區相形之下更為表現穩健,也就是在相同的時空條件下板橋區市場需求的穩定性(衰退率僅4%)也明顯優於新莊區(衰退率13.7%),透過動態供需指標明顯數據之間的比較,是否也更會讓你更安心購買了呢!!
買房數據加碼:認識供需取得單元成本
供需取得單元成本=供需比例/該區域的房價中位數
當然供需分析指標比較這類買房數據的應用,不僅僅只於此。譬如你可以拿近期的供需比例指標來與該區域的房價中位數來進行比較,換算出來也就是等於你拿多少單元的成本來換取前述供需的成果 ,如果取得代價太大,即便該區的供需條件不錯,也可以讓你從取得成本的角度上重新評估,延續上述比較內容得出下面結果。
新莊區:
2023Q4: 供需取得單元成本=1.01/48(萬元)=0.021
板橋區:
2023Q4:供需比例=1.23/57(萬元)=0.021
從結果你會清楚看出板橋與新莊彼此之間的供需取得單元成本其實非常相近,當取得成本相近,而供需之間的優勢又有明顯的差異,透過上述的示範模擬,你就可以很放心自己的買房決策了。
當然供需指標的應用不僅僅只限於此?若你想要進一步去認識,請別錯過近期所舉辦的相關活動喔!