在上一篇裡頭,同一個新北市,但在不同區域卻有可能是南轅北轍的發展,因此只知道新北市的輪廓只能算是把事情做到一半,而且說白了這也與您要買的房子之間毫無連結。
但一般民眾卻容易常被媒體名嘴或現場的房仲、代銷們,拿這一類表面看似正確,但實際卻殘缺不全的片面資訊而影響自己的判斷決策,因此透過這一類案例來揭露兩個世界的目的,是想告訴一般民眾們做房子這類大事之前,請務必要停看聽。
多從不同視角上來採納意見,尤其是在數據統計上所得出的訊息,由於本身數據量大,因此會比那些個人專家們的經驗更為客觀,再者是因為目前在房市上所談論的清一色均是範圍較大的區域,想成為輔助個人要買的某間房子的決策資訊,其實還有相當大的落差,而【買房神探BI】所努力的便是協助將這「最後一哩路給接上去」。
尋找真正的價值防線
而在上一篇圖表當中發現新莊房價的走勢與新北市較為同步,但是板橋房價就不太像是那麼一回事了!而在2024眾聲齊漲的背景之下,一般認為不是只剩下「打不贏就加入」幫忙漲價一種選擇嗎?不然就只能站在旁邊空等漲價,哪還有其他的選擇呢?在板橋這個案例裏頭,你會發現原來還真有「兩個世界」。
其實從上圖當中,若與新莊比較時,你就會發現板橋房價有點怪,怪就怪在整個新北市房價大家都在創新高,怎麼感覺這一位有些漲不太動呢?然而會造成這樣的局面,一定是「某些主力」漲不太動的結果,在這樣的假設之下,我們可進一步發現屋齡1到5年的新成屋,與約21~30坪的2房產品都具備主力條件。
因此將目光聚焦在這些主力線索身上,在上圖的左上方我們可以大致上清楚,原來板橋房價早在2023Q2到達高點之後,雖然目前2024Q2還沒走完,但房價已經跌破2023Q1,再說一次,這段時間全班都在「眾聲齊漲」,而板橋卻在「暗度陳倉」是否讓你有很不一樣的體驗呢?
拉近與目標房子的距離-板橋房價案例
當然我們心裡明白即便是板橋「暗度陳倉」,若無法與我們要買的那「一間房子」產生連結,這寶貴的資訊依舊是無用!所以必須將這些線索拿來拉近與要買那「一間房子」之接的距離,因此從上圖中我們已從整個板橋區zoom in到周邊的捷運站身上來找尋新線索了。
但不一樣的還不只是這一些,在過去我們常以時間為軸來觀察房價「此一時彼一時」的變化(左下方A區),但是卻鮮少將這些時間把房價給疊在一起(右上方B區)好好來看一看,即便房價隨著時間變動萬千,但總會交疊出某些特定房價的價值防線,一旦超過這條防線,今日即便是「眾聲齊漲」日後在看,也只能是曇花一現,因為再怎麼瘋狂的市場終會回歸理性,而那條防線其實就是當地多數人內心價值認定的「那把尺」。
至於右下方C區,則是從一般人對待不一樣的坪數(也可以是總價)有不同的價值觀來進行觀察,比如購買的坪數越小,對單價能忍受的空間就越大,因為人們常會因此聯想到低總價的負擔能力還能承受,所以這樣的行為心理也常被代銷建商們利用,因此這些年全台預售屋常是一堆表面總價還可以,但是單價卻是創天價的2房產品。
用合理房價來買房的3種房價分析
因此透過上述3種視角的交叉觀察與比較,該如何用「合理房價」去購買一間具有市場競爭力的房子,你是否會比一般人心中更有譜呢?透過上圖案例,我們擷取之前在屋齡1到5年新成屋的主力線索,接著就能發現在板橋各捷運站中,「江子翠站」交易相當明顯,可以推論應該多數是部分的「江翠北側重劃區」所貢獻。
當你在圈選捷運「江子翠站」時,你將會發現到這些重要線索,包括:
- 搞了老半天,原來這些房子在2023Q1到房價天花板之後就一路下跌,直到現在已經類似2022Q2每坪房價58萬的水準了。
- 將不同時間的房價疊在一起,每坪房價53萬是累積下來票投的最多的位置,至於每坪58萬能否會往53萬來靠攏,除靠自己的本事之外,由於你比別人更清楚房價的「勢」是朝下發展,順勢而為你就比別人更有機會。
- 對比每坪房價53萬是落在30~39坪身上,若你打算坪數買再小一些,譬如20~29坪的房子,則從圖表終得出再加2萬到每坪55萬可做合理房價參考。
當然有很多人在這段「眾聲齊漲」的日子裡反映,新房子因為代銷、建商故技重施以「限量」操作來飢餓行銷,因此常被搞得團團轉,若自己心中沒有一把尺,再加上新青安的加值誘惑,「打不贏就加入」房價上漲就成為一般人含淚上車的常態。
但上述的案例其實並不拘限於板橋房價,甚至會發現在其他與你有關聯的位置上,也有「兩個世界」的樣板,因此這也驗證了在壞的時代裏頭,也有好的機會,但重點是透過案例的證明,你是否真心相信只要用對方法,結局自然不同呢?否則人云亦云的命運,最終還是會牽絆著你一輩子。