在台北租套房是許多單身族群、學生或小家庭的首選。然而，面對高昂的房價與租金，如何在租屋與購屋之間做出最適合自己的選擇，成為一大課題。本文將探討在台北租賃獨立套房的選擇，並比較租屋與購屋的優缺點，協助您做出明智的決策。
台北租套房租金概況
根據國立政治大學不動產研究中心的資料，台北市各行政區的獨立套房租金有所差異。以2023年為例，大安區與松山區的獨立套房月租金中位數約為17,000元，屬於租金較高的區域；而文山區和北投區的租金中位數約為12,000元，租金相對較低。
然而回顧2024年的台北市各行政區的獨立套房租金行情,透過上圖買房神探 BI 重組實價登錄所得出的最新情報,可以發現整個台北市獨立套房月租金中位數約為17,000元,其中中山區的權值貢獻度最高,而全年每月租金最高前三名依序為信義區(26000元)、中正區(20298元)及大安區(20000元),而末三名則為士林區(13000元)、萬華區(14000元)及北投區(15000元)。
租屋與購屋的比較
在考慮租屋或購屋時，需綜合評估自身財務狀況、生活需求與未來規劃。以下是租賃獨立套房與購買套房或公寓的優缺點比較：
租賃獨立套房
優點：
- 彈性高： 租屋合約期限較短，適合工作地點不固定或有短期居住需求的人士。
- 初期成本低： 無需支付高額頭期款，僅需負擔押金與每月租金。
缺點：
- 無法累積資產： 租金支出無法轉化為個人資產。
- 租金波動： 租金可能隨市場行情調整，增加生活成本的不確定性。
購買套房或公寓
優點：
- 資產累積： 每月房貸支付有助於累積個人不動產資產。
- 穩定性： 自有房產提供居住穩定性，無需擔心租約到期需搬遷。
缺點：
- 高額頭期款： 購屋需支付高額頭期款，對資金需求較大。
- 貸款限制： 多數銀行僅承作15坪以上的套房,且對於小坪數套房的貸款成數可能更低,部分銀行甚至不提供相關服務，因此利率條件也相對較差。
套房與公寓的選擇
在購屋時，套房與公寓各有其優缺點，選擇時需考量自身需求與預算。
套房：
- 優點：
- 總價較低： 相較於兩房，套房總價低故較為經濟實惠。
- 地段優越： 多位於市中心或交通便利地區，生活機能佳。
- 缺點：
- 空間有限： 適合單身或小家庭，面對日後需要較大空間時較不敷使用故不具彈性。
- 貸款限制： 小坪數套房貸款成數可能較低，需準備較多自備款來因應。
公寓：
- 優點：
- 空間較大： 適合家庭居住，提供較多生活空間。
- 增值潛力： 位於優質地段的公寓因有都更題材故具備增值潛力。
- 缺點：
- 總價較高： 相較於套房，購買公寓所需資金較多。
- 維護成本： 由於台北市公寓普遍屋齡過高,故公寓肯定需要估算支付較高的維護與修繕費用。
投資台北市套房的考量
若考慮購買套房作為投資置產的標的，需注意以下事項：
- 地段選擇： 選擇交通便利、生活機能完善的地區，有助於提高租賃需求與租金收益。
- 坪數與貸款： 避免購買過小坪數的套房，以免影響貸款成數與未來轉手性。
- 租金投報率： 評估租金收益與房價之間的比例，確保投資報酬率符合預期。
因此請特別注意,如若要購買套房投資時，除了考慮取得房價成本及投報率之外，對未來轉手性也至關重要,不可不慎。
租不如買？實戰模擬租or買的各自風險
透過上述更為實際的租屋數據,接著可以透過實戰來模擬台北市的套房,到底是租屋選擇較佳?還是租不如買呢?
因此這次採納的背景條件會參考屋齡從41~50年的住宅大樓及電梯華夏為主,坪數則取樣11.31坪(中位數),來參考整個2024年度房價中位數的變化,如此就能抓出該條件下所對應的總價位置。
買台北市套房總價推估
總價預估:71萬X11.31坪=803萬元
狀況一:貸款6成
自備款(40%計):803X40%=322萬
銀行貸款:803萬-322萬=481萬元
狀況二:貸款7成
自備款(30%計):803X30%=241萬
銀行貸款:803萬-241萬=562萬元
在台北市買套房為何會有可能出現兩種可能狀況甚至更多變數呢?主要還是因為銀行看待套房受到坪數過小的限制,再加上本次模擬屋齡已經來到41~50年的程度,因此購屋者準備自備款的幅度就必須拉大,同時也必須端看借款人本身的還款與信用程度而定,因此變數極大。
因此我們還是先以狀況二最佳情況來進行模擬,並假設購屋者在銀行信用條件極佳的狀況之下來進行評估,所得出的結果,暫且先不論你要先準備241萬的自備款,從每個月要支付銀行貸款的費用約為30331元,而且其中約40%比重約12000元上下是要支付給銀行利息,剩下近一萬八千元才是真正支付房子的本金。(為何以20年房貸為試算標準呢?因為該物件以41~50年屋齡為對象,銀行承貸有計算基數上的限制,故正常無法貸到30年)
故對比每月房租17000元來看待每月支付12000元的房貸利息,之間的落差為5000元近30%的比重,也就是買房的選項,能讓每個月租金裏頭30%的比重進入原本該繳入銀行的本金中,因此從儲蓄及自用較保守的角度來看其實不差。
但要面對最大的風險所要做的心理準備,就是日後這間房子你不打算再賣了,因為可能也賣不掉,加上台北市多數套房型的住宅大樓戶數都相當龐大,且早期也有住商混合與鶯鶯燕燕混雜,因此人員出入龍蛇雜處,因此想要有一個較正常的社區管理品質得憑運氣看看,或是可以先試租了解社區情況之後再買,風險方能降低!
結論
在台北租賃獨立套房或購買房產，各有其優缺點。租屋適合追求生活彈性、短期居住或資金有限者；而購屋則適合有長期居住計劃、希望累積資產且具備足夠資金的人士。在做出決定前，建議詳細評估自身財務狀況、生活需求與未來規劃，也可諮詢買房神探 BI所提供的專業服務。