若您已先看過揭示「合理房價」真相(上篇)緊接著為你揭露【買房神探BI】到底是如何去觀察「合理房價」呢?透過案例來解說,相信你會更有感。但讓我們稍複習一下,我們在上篇裡曾提到合理單價最困難的地方就是「到底誰說了算?」,因此在現實世界裡才會發生立場之爭,但歸根究底,問題還是出在「時間範圍」該如何設定才夠客觀?否則有人說最近半年、一年,更有人說三年或是五年,但卻沒有一個依據,全憑個人喜好,同時在之前也曾提到過,每個行政區域由於供需背景不一,因此也產生對「時間範圍」反應不一的問題。
掌握房市週期：尋找合理時間範圍的重要性
因此該如何找出合理的「時間範圍」,就成為找出合理房價之前的首要任務。若對上篇中提到「不合理」與合理單價之間的關聯仍有印象,你會發覺房價所反映的脈動就如同人的呼吸一般,必定存在著某種週期與規律,如同之前所提的,當認同房價時必以量增回敬,反之買氣就會潰散,因此即便房價背離仍持續上揚,但仍就只能當困獸之鬥解讀,只是因多數人對房市生態結構並不熟捻,因此在現實世界裏頭,常有人做出抱薪救火的蠢事,誤將把籠子打開讓野獸到處亂跑。
總價動態觀察：破解房價脈動的關鍵
而【買房神探BI】到底是用何種方式去觀察出「時間範圍」呢?答案就是去觀察「總價」累積的變化,透過下方公式你會發現,從總價的累積會比單純地去統計交易量,更容易真實表達人們對房屋「價值」的感受,尤其是房價若持續上揚的時候,交易量常因自我修正(坪數縮小)而扭曲,因此透過觀察總價動態的變化,反而能真實反映當地對房價的脈動。
總價=單價 X 坪數
以上圖新莊區住宅大樓為例,在該圖下方便是呈現”各季總價值累積”的動帶走勢,可以發現前一波週期的「時間範圍」是從2016年q1啟動,直到2020年q3接續以修正波(也就是投不贊同票)調整,但可從該圖上方發現,單價不僅逆勢上揚,甚至在2023q1總價值也開始逆勢上揚,只是即便如此,與原本2026年前一波總價值一比起來,真的是小巫見大巫,因此若要審定新莊區合理單價的「時間範圍」,就得必須從2016年前一波估算進去才行,因此可預見的將來,日後若房價走入修正期,新莊區房價的均值回歸將特別嚴重。
反觀板橋區的住宅大樓的案例,前一波週期與新莊區相似從2016q1啟動,到2023q1的總價值頂峰之後接續著修正波,一樣在修正階段房價仍逆勢上揚,並在2022q1新一波總價值開始上揚,但與新莊不一樣的是,板橋區新一波的總價值並不輸給前一波,反而量能強渡關山的躍過前鋒,因此板橋區此波合理單價的起點便從2022q1起算,日後即便房價走入修正也不會像新莊區幅度這般大。
學會運用合理房價：避免迷失在市場噪音中
「只要對準焦距,市場必定能給你答案。」透過上述兩個不同區域的案例比較,相信你會能感受到「時間範圍」的週期脈動,一但抓住了規律,找出「合理」房價的位置就會手到擒來,只是當一但找到合理房價,是不是又會萌生另外的問題出來,不曉得這”合理房價”該怎麼用才算真的上手呢?
而我通常會反問學員「那過去你查實價登錄,一旦查出的那個房價你都如何去用它呢?」,學員常會回覆說,過去因為自己也不是很肯定那個房價,因此心裡只是做個”參考”而已,但實際上在選房看物件時,當碰到與開價落差太大時,若你真想買時也只能照著對方的要求走,至於之前在實價登錄上查到的那個房價呢?一般早忘得一乾二淨了!
若上述的內心小劇本也讓你很有共鳴,你是時候該重新去檢討自己找尋合理房價的真正原因與目的,只是為了滿足某種好奇心,還是想真正落實該如何辨識出一間有價值的好房子身上,也唯有你是屬於第2種類型.你才能在過程中主動去活用「合理房價」的真正價值。
活用”時間範圍”具體案例解析
至於該如何去使用你千辛萬苦才找出來的「合理房價」呢? 當然這牽涉到你對這數字是否信任的前題,不然就會發生跟前面所述的情況,因此這跟你如何找出這組數據至關重要,而一旦找到之後它將成為你在面對現實環境時的”參考準則”,只要差距越接近,你自然越有單價優勢,而距離越遠即便這間房子你很屬意,你都得提醒自己提防並考慮再三,因為這一點跟買股票相似,仍牽涉到自己持有成本的優勢,這包括你與過往幾年附近其他屋主之間持有成本的落差,以及未來的購買者可能的持有成本。
當知道要如何使用之後,接著就可以透過案例讓【買房神探BI】提供幾個具體的作法來給您參考,如上圖以新莊區為例,若以最新這一波從2023q1至今來觀察,交易單價位置最高來到55萬/p,而20~29坪商品單價的在54萬/p,而30~39坪則約49萬/p,但整個屋齡尤其像1~5年新成屋的選擇,早從過去一面倒的五至六成的比重滑落至3成多,也因為對高房價的不認同,讓交易走向其他較舊的二手中古屋。
若接續著前面所得出”時間範圍”的結論,那這一波新莊區房價修正(均值回歸)究竟會到哪一個位置呢?透過上圖的陳述,相信此時很多人並不願相信,因為交易單價位置最高將修正至37萬/p,而20~29坪商品單價的在42萬/p,而30~39坪則約39萬/p,與最新一波相比修正落差來到18萬/p,只是將來是否會真有這麼大幅度的修正呢?
或許不會這麼大,由於過往整個新莊區的交易,超過半數以上都是預售與新成屋的天下,因此房價是建商供應方說了算,但這個數據卻能提醒想購買新莊的每位購屋者們好好冷靜一點,因為你所購買的房子,可能其中有不少比重是少數人所製造出來,但多數人卻「不認同」的價值。
結語：找尋合理房價的過程是理性與信念的終極考驗
當然在真實的世界裡頭,尤其像這幾年都是供應方在以量制價,因此房價修正對當下的氛圍來說根本是痴人說夢,因此這更會牽涉到個人的信念的考驗,也就是「台灣的房價真的只漲不跌嗎?」,若禁不起考驗自然就會像這一波「新青安之亂」一般,遇到誘惑來的時候就自己把持不住,因此想認識合理房價之前,你得好好地問自己「你到底真正要什麼?」而不去跟風,並一步一腳印去建立自己”憑數據來說話”的信念,否則到最後根本是在浪費生命而已!!