在分析房地產市場時，貨幣供給量常被視為重要的指標之一。貨幣供給量的變化，不僅影響股市和經濟活動，也對房市造成相當大的影響。本文將以貨幣供給量中的M1B和M2作為重點，探討其對房市的影響。
什麼是M1B與M2？
- M1B 是狹義的貨幣供給量，包括市場上的現金、支票、活期存款及活儲，屬於流動性較高的資金。
- M2 則是廣義的貨幣供給量，包含M1B以及定存、外匯存款、郵政儲金等流動性較低的資金。
當M1B上揚時，表示民間資金活動力增加，有利於消費及投資。反之，M1B下降則代表資金活動力減弱，不利於市場的流動性。M2的變化則與M1B相似，但M1B數據更為敏感。
黃金交叉與死亡交叉
在貨幣供給量的圖表中，M1B與M2交叉時，市場常出現兩種狀況：
- 黃金交叉：當M1B年增率上升並超過M2，表示市場流動性增加，資金充裕，這通常會推動股市和房市的上升。
- 死亡交叉：當M1B下降並低於M2，代表資金流動性減少，市場可能面臨資金緊縮，對房市和其他投資市場不利。
貨幣供給量與房市的關聯
歷年來，台灣房市的高峰期多與M1B的增長息息相關。舉例來說，1967年至1968年、1973年至1974年、1979年至1980年以及1988年至1989年的房市高峰，均伴隨著M1B超過20%的增長率。
反之，在房市低迷期，M1B多呈現為負值。例如，2000年至2001年及2007年至2008年金融海嘯期間，M1B均出現負增長，導致房市價格下跌。這些數據顯示，貨幣供給量的變化對房市的走勢具有重要影響。
M1B與M2對房市的具體影響分析
下表總結了M1B與房市景氣之間的關聯：
| 年份 | M1B增長率 | 房市景氣 | 房市高峰期/低迷期 |
|---|---|---|---|
| 1967-1968 | 平均27.28% | 房市上揚 | 高峰期 |
| 1973-1974 | 平均35.79% | 房市持續上升 | 高峰期 |
| 2000-2001 | 平均-3.2% | 房市泡沫 | 低迷期 |
| 2007-2008 | 平均-2.4% | 金融海嘯房市低迷 | 低迷期 |
| 2020-2021 | 平均15% | 新冠疫情後房市上漲 | 高峰期 |
現代經濟環境下的貨幣供給與房市
近期，由於俄烏戰爭引發的全球通膨問題，各國央行紛紛採取貨幣緊縮政策以控制通膨。美國聯準會自2022年開始進行升息及量化緊縮（QT），而台灣的M1B增長率也因此持續下降。自2022年10月以來，台灣M1B跌破5%，平均僅為3.4%。目前，房市雖然因營建物價上漲和利率偏低等因素支撐，但若M1B持續走低甚至轉負，未來房市可能面臨更大壓力，消費者和投資者應注意房市可能的反轉風險。
貨幣政策對房市的未來影響
從歷史數據來看，貨幣供給量的擴張與房市的繁榮高度相關。而當前的貨幣緊縮政策，無論是對全球或台灣，均可能對房市產生一定的負面影響。尤其是M1B持續走低，代表資金流動性減少，房市可能面臨壓力。未來幾年，隨著央行政策的調整，貨幣供給量的變化將持續影響房市的走勢，消費者與投資者需密切關注M1B與M2的動向。
常見FAQ
1. 什麼是M1B與M2，它們對房市有什麼影響？
- 回答：
M1B是狹義貨幣供給的衡量指標，包含現金、支票、活存等流動性高的工具；而M2則是廣義貨幣供給，包含M1B加上定存、外匯存款等流動性較低的項目。M1B反映了市場資金的流動性，當M1B上揚時，代表資金活水增加，市場活絡，有利於房市和投資市場。反之，當M1B下降時，市場資金縮緊，投資與消費力減弱，房市可能受到不利影響。
2. 什麼是「死亡交叉」與「黃金交叉」，對房市有何啟示？
- 回答：
「死亡交叉」是指M1B增長率下降並越過M2，表示市場資金流動性減弱，可能預示房市景氣下行或停滯；相反的，「黃金交叉」發生於M1B增長率超過M2，意味著資金活水增多，市場流動性增加，有助於刺激房市上升。
3. 貨幣供給量如何影響台灣的房市發展？
- 回答：
歷年來，台灣的房市景氣高峰期多與M1B擴張時期同步，顯示貨幣供給對房市的重大影響。例如，1960年代到2000年代的房市高峰都伴隨著M1B增長。然而，當M1B呈現負增長時，房市通常表現低迷，如2002年房市泡沫和2008年金融海嘯時期。因此，貨幣供給的增減是觀察房市趨勢的重要指標。
結論
總結來說，貨幣供給量中的M1B和M2對房市有著顯著的影響。當M1B年增率上升時，市場的資金活躍度提升，推動房市繁榮。反之，當M1B下降或出現死亡交叉時，房市可能進入低迷期。對於未來的房市走勢，貨幣政策的調整將是重要的參考指標，投資者應持續關注貨幣供給量的變化，來做好資產配置與財務規劃。
