2024年9月，台灣央行再次推出了第七波選擇性信用管制政策，也被稱為「限貸令」。這次政策的重點在於進一步收緊貸款條件，特別是針對投機性買房行為，藉此打壓房地產市場的過熱現象。本文將深入探討這次的信用管制對房市的影響，並分析這些措施如何改變房貸市場的動態，特別是對購房者與換屋族的衝擊。
什麼是限貸令？
「限貸令」是央行為了抑制房地產市場投機行為而推出的一系列信貸限制措施。這些措施限制了銀行放貸的彈性，包括降低貸款成數、嚴格審核貸款人條件，以及縮短還款期限。限貸令的目的在於防止資金過度湧入房市，進而抑制房價的過快上漲。根據《中央銀行法》第28條，當央行認為有必要時，便可採取選擇性信用管制措施，包括對不動產市場進行限縮，這就是限貸令的由來。
限貸令的主要影響
限貸令對市場的影響廣泛，尤其是對於那些想購買第二屋、投資房產或是高價住宅的買家來說，他們的貸款條件將變得更加嚴苛。例如，購買第二屋的貸款成數僅剩5成，而購置第三戶或是高價住宅的貸款成數則被進一步降至3成。此外，限貸令還影響了餘屋的貸款成數，這類貸款的最高成數從4成降至3成。
第七波信用管制的新增限制
第七波選擇性信用管制自2024年9月20日開始實施，重點是針對房市的寬限期及貸款成數做出更多限制。而且影響範圍將擴大實施至全國,以下為此次管制的主要內容：
- 自然人第一戶購屋不可有寬限期：不論是首次購屋或是繼承的房屋，都不再享有寬限期。
- 自然人第二戶貸款成數限制：購買第二戶房屋時，最高貸款成數只剩下5成。
- 高價住宅、第三戶貸款成數限制：高價住宅和第三戶的貸款成數從4成降至3成。
- 餘屋貸款限制：餘屋的最高貸款成數同樣由4成降至3成。
這些措施旨在全面打擊投機性買房行為，並強化對房地產市場的管控，避免市場過熱。然而，這些限制也引發了許多爭議，尤其是針對繼承房產的換屋族與資金有限的首購族群。
第七波信用管制的影響分析
根據房市的現況，這次第七波信用管制無疑對市場產生了巨大的影響。下表匯總了第七波信用管制前後的主要差異，方便讀者直觀了解此次政策對貸款條件的變化。
| 信用管制措施 | 第七波信用管制前 | 第七波信用管制後 |
|---|---|---|
| 自然人第一戶是否有寬限期 | 有 | 無 |
| 自然人第二戶貸款成數 | 6成 | 5成 |
| 高價住宅與第三戶貸款成數 | 4成 | 3成 |
| 餘屋貸款成數 | 4成 | 3成 |
換屋族與繼承族的困境
這次限貸令對「換屋族」與「繼承族」的影響最為顯著。許多民眾繼承了老舊的房屋，無法立即出售或使用，卻因為名下有房產而無法享受寬限期。這導致部分繼承者在尚未處理繼承房產前，無法順利購置新房。根據央行的說明，他們將會針對這部分民眾進行豁免，特別是針對那些繼承了位於偏遠地區或無法居住的老屋，可能會放寬寬限期的適用範圍。
同時，換屋族也面臨著壓力。根據央行的規定，換屋族必須在一年內出售舊屋才能申請新房貸款的寬限期，但有些家庭可能因為市場不景氣，難以在一年內完成舊屋的出售，導致陷入資金困境。儘管房仲公會呼籲將這期限延長至兩年，但央行目前並不傾向接受這樣的修改，認為一年已經足夠。
央行的豁免措施
針對繼承族與換屋族的困境，央行已經考慮進行部分豁免。根據目前的消息，央行可能會針對名下有繼承老屋且無法居住的情況給予寬限期豁免。若房屋位於與借款人實際居住與工作地區不同，且屋齡超過一定年限，這些房屋有望獲得豁免資格。
【後續追蹤補充】:中央銀行於2024年10月9日宣布第七波房市管制豁免條款，針對因繼承取得房屋與房貸及有實質換屋需求的購屋貸款，提供排除適用的條件。以下整理出三項重要重點：
- 繼承取得房屋豁免規定
自然人因繼承取得的房屋及相關房貸，不計入房屋與房貸戶數，這表示繼承取得房屋者，新申辦的購屋貸款（非高價住宅貸款）可排除適用央行的信用管制規定。 - 實質換屋需求排除適用
自然人因換屋需求，在與金融機構簽訂切結書後，第1戶或第2戶的購屋貸款（非高價住宅貸款）可排除適用，但需於貸款撥款後一年內出售原有房屋並完成產權移轉。(請小心,轉貸這條路行不通喔!) - 已簽購屋合約的貸款豁免
已簽訂購屋合約（包括成屋與預售屋）的自然人，若申辦非高價住宅貸款或青年安心成家貸款，均不受央行管制規定的限制。
這些豁免條款將自9月20日起實施，旨在平衡信用管制與民眾的自住需求。
後續心得建議
雖央行表態「只要承貸金融機構切結約定一年內出售原有房產」即可放行,但後續該如何去追蹤管制,對銀行端勢必造成極大的困擾,也就表示除非申貸者讓銀行端認為你是值得去經營,且不會造成麻煩的客戶,否則這將會造成”上有政策,下有對策”的局面,而且即便申貸成功,利率條件也無法像過去那麼好,因此還是建議繼承者與換屋族們,平日與銀行建立長期良好的關係極為重要,若真的來不及的話就先將房賣掉再說吧!不然會把事情越搞越複雜喔!
限貸令對房市的長期影響
隨著限貸令的推行，台灣房市的成交量在短期內可能會明顯下降。許多投機客因為貸款條件的嚴格限制，無法輕易取得資金，這將有助於抑制房價過快上漲。然而，這些限制也可能會對一般購房者造成壓力，特別是那些需要購買第二戶或高價住宅的家庭。
未來，隨著央行對市場的進一步調控，限貸令可能會持續存在，甚至進一步加強。在這樣的背景下，購房者需更加謹慎規劃財務，特別是在貸款成數與還款期限方面。
常見QA
1. 什麼是「限貸令」？為什麼央行要實施這項政策？
答：
「限貸令」是央行針對不動產市場採取的一項信用管制措施，旨在控制房市過熱、抑制投機性需求。具體而言，它通過限制貸款成數、提高審查標準，來減少投機客借貸炒房的可能性。央行之所以要實施「限貸令」，主要是為了防止不動產泡沫，維持金融穩定，確保市場健康發展。
2. 第七波信用管制有哪些主要變動？對購屋族影響為何？
答：
第七波信用管制於2024年9月20日開始實施，主要變動如下：
- 第一戶購屋：不再享有寬限期，這意味著購屋者必須立即開始償還本金，而非只付利息。
- 第二戶購屋貸款：貸款成數僅剩5成，影響投資型購屋者。
- 高價住宅與公司法人購屋：貸款成數降低至3成，進一步打擊炒房行為。
對購屋族來說，這些新規定提高了購房的門檻，特別是擁有多戶房產的民眾或是換屋族，將面臨更大的資金壓力。
結論
央行的第七波信用管制，無論對房地產市場還是對一般民眾，都是一個重要的政策轉折點。限貸令的實施，旨在抑制房市投機行為，穩定市場供需。然而，這些措施也對換屋族與繼承族帶來了一定的困擾，央行雖已進一步的豁免措施來解決這部分問題。對於打算購房的民眾而言，了解這些新規定並做好財務規劃，將是面對未來房市變化的關鍵。