在台灣房價居高不下的情況下，預售屋成為許多年輕族群和首次購屋族的熱門選擇。與中古屋相比，預售屋的自備款相對較少、付款模式也相對靈活，讓一些無法一次支付高額頭期款的買房族可以更輕鬆進入房地產市場。不過，預售屋雖然自備款低，也有不少風險需要了解。本文將從預售屋的自備款優勢、付款階段和潛在風險來探討，並提供實用的資金準備建議。
預售屋的自備款優勢
相較於中古屋，預售屋的貸款成數通常較高，這主要是因為建商會與銀行洽談整批貸款方案，因此買方在貸款上的門檻相對較低。通常銀行會針對首購族貸款7成至8成，只需要準備2成至3成的自備款即可，這對於手頭資金有限的購屋者而言是極大的優勢。
此外，許多預售屋提供分期繳納自備款的選項，能讓購屋者不必在短時間內一次籌足全額頭期款，而是隨著工程進度逐步支付。例如，一些建案允許首付只需支付約50萬元的自備款，即可開始訂購，剩下的款項則隨施工進度逐步支付。
| 項目 | 預售屋 | 中古屋 |
|---|---|---|
| 自備款比例 | 20-30%（分期付款） | 30-40%（一次性支付） |
| 貸款成數 | 較高（整批建案貸款） | 較低（單戶申請貸款） |
| 購屋彈性 | 高（隨工程進度支付自備款） | 低（需一次籌足頭期款） |
| 貸款條件 | 建商協商有利貸款條件 | 個別申貸，貸款條件不一 |
| 不確定性 | 高（建案尚未完成） | 低（房屋狀況已知） |
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預售屋的付款流程
購買預售屋的付款流程一般會分為數個階段，每個階段的付款比例和時間點依建案而有所不同。一般的付款流程如下：
- 頭期款：簽約後通常先支付第一筆頭期款，這筆款項占總價的5%至10%，主要用於確認購屋意向。
- 工程款：依施工進度分期支付，這一階段的款項占比約10%至15%，直到結構完成。
- 暫收款：這筆款項主要支付建設費用與相關行政支出，金額約為5%。
- 貸款尾款：工程接近完工時，需向銀行申請房貸，貸款金額通常佔總價的7成至8成。
- 交屋款：交屋時支付最後尾款，此款項占總價的10%至15%。
- 驗屋保留款：最後留出少量驗屋款以備任何瑕疵修繕。
每個階段的付款比例如下表所示：
| 付款階段 | 比例（以1000萬元為例） |
|---|---|
| 頭期款 | 5-10%（50-100萬元） |
| 工程款 | 10-15%（100-150萬元） |
| 暫收款 | 約5%（50萬元） |
| 房屋貸款尾款 | 70-80%（700-800萬元） |
| 交屋款 | 10-15%（100-150萬元） |
| 驗屋保留款 | 視建商而定，約1-3% |
預售屋自備款不足的解決方案
由於許多購屋者無法一次支付高額的自備款，針對自備款不足的情況，可以考慮以下幾種解決方案：
- 信貸填補：可透過申請個人信貸來補足資金缺口，但需留意信貸利率偏高，增加負擔。(只能應急較不建議,還是得控制在月收入1/3之內)
- 選擇低總價物件：考量往蛋白區或價格相對低的物件，以降低總價並減少自備款負擔。(屬於被動式選擇類型,為了符合預算卻忽略房價合理性,日後必有隱患)
- 建商貸款：有些建商會提供公司貸款，可填補銀行貸款不足的部分。
- 裝潢貸款：若需同時負擔裝潢費用，可向銀行申請裝潢貸款，減輕一時資金壓力。(限定購買建商的實品屋,並將裝潢合併於房價中才有可能)
- 購買條件較低的樓層或位置：選擇建案中價格較低的樓層，以減輕自備款壓力。
預售屋的潛在風險
雖然預售屋在自備款和付款方式上具有彈性，但其風險也不可忽視：
- 建案延期或爛尾：由於預售屋尚未完工，若建商資金周轉困難，可能導致工程延遲，甚或爛尾，影響交屋時間和房屋價值。(請特別注意一案建商之類)
- 價格波動風險：若房地產市場下滑，預售屋的房價可能低於當初購買價，導致財務損失。(因預售屋所販售的是建商主觀認定未來3~5年的房價,再加上輕鬆分期付款方式能夠掩飾不合常理的房價,故勢必比同一時間的新成屋更高,在房市上行時部會發現問題,但房價一旦反轉時,等到交屋時勢必套牢)
- 工程品質：由於房屋尚未完工，難以確保最終交屋品質，需特別留意建商的信譽。
- 付款期限與財務壓力：預售屋的自備款分期支付會隨工程進度逐步增加，若無法如期支付，將可能面臨違約。
購買預售屋的建議
在考慮購買預售屋時，建議先檢視個人的資金狀況，並了解自備款的具體需求。可以從以下幾方面著手準備：
- 選擇信譽良好的建商：建商的信譽直接影響預售屋的交屋時間和工程品質。
- 評估財務能力：計算各付款階段的金額，確認是否有足夠的資金支付各項費用。
- 選擇適合的區域與物件：考量地段和房型，確保選擇的房屋符合未來需求和資產增值潛力。
常見問答問
1. 購買預售屋需要準備多少自備款？
- 答：購買預售屋的自備款比例通常約為20-30%，且多數建案提供分期支付的選項。頭期款通常為5-10%，隨著工程進度逐步支付剩餘自備款，並在房屋完工時申請貸款支付尾款，貸款成數一般為總價的70-80%，相對中古屋較為靈活且門檻低。
2. 預售屋的付款流程是怎樣的？
- 答：購買預售屋的付款流程一般包括幾個階段：頭期款、工程款、暫收款、貸款尾款和交屋款。每個階段的支付比例各有不同，通常第一筆頭期款占總價的5-10%，工程款按施工進度分期支付約10-15%，最終交屋款在交屋時支付約10-15%，還有少量的驗屋保留款。此付款模式對於資金不足的購屋族群較具彈性。
3. 購買預售屋有哪些風險需要注意？
- 答：購買預售屋的風險包括建案延期或爛尾、價格波動和工程品質不確定性。由於預售屋尚未完工，若建商資金周轉困難，可能導致工程延遲或爛尾。此外，房地產市場波動會影響預售屋的房價，若市場下滑，可能導致房屋貶值，影響購屋者的資產。購屋前建議選擇信譽良好的建商，並詳細評估自身財務能力。
結語
總結來說，預售屋對於自備款不足的首購族群而言，確實是一項較為容易入手的選擇。然而，在享有低自備款優勢的同時，也要仔細評估其隱含的風險和不確定性。對於財務能力尚未穩定的購屋族而言，應該謹慎評估建案的信譽、付款階段和自己的負擔能力，避免因自備款或工程款支付不及而造成的財務壓力或違約風險。