預售屋自備款不足怎麼辦？1招減輕壓力的最佳解方

購買房產對於首購族而言往往是資金壓力的一大挑戰，尤其是自備款不足時更顯困難。然而，選擇購買預售屋可以成為資金有限者的解方。由於預售屋的付款方式具有階段性，能讓買方在建築進行期間逐步支付款項，減少一次性負擔。本文將探討預售屋自備款的支付流程、如何有效規劃資金，並提供補足不足資金的各種方法。

預售屋自備款的支付階段

購買預售屋的自備款一般需要涵蓋頭期款與工程款，並分為以下幾個階段：

1. 訂金：通常是房價的1%-2%，用於表達購屋意願並鎖定價格。
2. 簽約金：佔總價約5%-10%，確認購屋意向。
3. 開工款：建商在動工後會收取開工款，一般為房價的5%-10%。
4. 工程款：隨著建設進度分期支付，約占總價的5%-10%。
5. 交屋保留款：在交屋時需支付剩餘款項，通常為房價的3%-5%。

由於這種分段式付款方式，買家可利用建設期間逐步累積資金，例如年終獎金或額外收入，以達成自備款要求，對資金較為緊繃的小資族而言較有彈性。

預售屋與中古屋的自備款比較

購屋者選擇預售屋的另一大原因在於其自備款比例通常低於中古屋。以下是二者的自備款比較：

物件類型	自備款比例	付款方式	優點
預售屋	約15%-20%	分期付款	資金壓力小，可利用建設期間籌備款項
中古屋	約20%-40%	一次性付款	立即可使用，物件狀況明確

說明：購買預售屋僅需支付約15%-20%的頭期款，而中古屋則需一次性支付20%-40%的頭期款。對於資金無法即時到位的購屋者，預售屋分期付款的優勢更為顯著。

預售屋自備款不足的解決方案

當購屋者面臨自備款不足的情況時，有多種補足資金的方法。以下是常見的5種方式：

1. 申請個人信貸：銀行可提供無擔保的個人信貸，靈活調度資金，然而利率相對較高，適合短期補足需求。
2. 利用裝潢貸款：部分銀行提供裝潢貸款，能以房屋裝潢為由向銀行申請額外資金，適合補足頭期款或交屋後的裝潢費用。
3. 房貸增貸：若買家已有房產且有剩餘貸款額度，可以申請增貸來補足自備款，但需視個人信用狀況及銀行政策。
4. 選擇偏遠地區物件：偏遠地區的房價通常較低，所需自備款也較少，是小資族實現購屋的另一選項。
5. 尋求建商貸款：有些建商提供所謂的「公司貸」，讓買方可以在銀行貸款外再向建商貸款，分期付款以減少自備款壓力。

買預售屋的注意事項

儘管預售屋的分期付款方式對資金有限的購屋者友善，但在購買前仍需留意以下事項：

1. 付款進度：瞭解每一階段的付款時間及比例，並根據資金狀況妥善安排，以免因延遲付款造成違約。
2. 資金籌措計劃：規劃建設期間的資金來源，如將年終獎金、紅利等收入作為付款資金來源，避免因自備款不足影響付款。
3. 建商公司貸條件：若有意向建商借款，需先事前瞭解貸款利率、還款條件等細節，確保負擔能力範圍內。
4. 房屋地點選擇：評估房屋所在地區未來發展潛力與生活機能，避免買到偏遠地區影響日後轉售價值。(很重要!!)

資金試算範例

以總價1,000萬台幣的房屋為例，若貸款成數為7成，自備款約需30%，即300萬台幣。若選擇預售屋，則僅需支付15%作為頭期款，等於150萬，其餘款項可在建設期間逐步支付。

以下為預售屋頭期款的支付範例：

總價	貸款成數	自備款	頭期款（15%）	後期款項
1,000萬	70%	300萬	150萬	150萬

說明：這種支付方式讓買家能更靈活安排資金，在分期付款期間逐步累積所需款項。

買預售屋請勿忽略房價重要性

如上面所述,雖然購買預售屋能透過時間的力量來減輕購屋族的負擔,但請小心別犯了多數人顧此失彼的毛病,畢竟預售屋所買的是一個要未來三~五年才蓋好可以使用的房子,因此多數人輕忽了未來變數所產生的風險,而過分樂觀誤以為”台灣的房價只漲不會跌”,因此若再將這些風險考慮進來,購買預售屋的折現率勢必會再拉大,但現實情況預售屋卻是近年來房價屢創新高的領頭羊。

如果再加上2024年限貸令與第七波信用管制的後續發酵,台灣的房地產交易市場勢必將回歸剛需主流,而一旦交易量打回原形,即便你所購買的預售屋是目前最夯的兩房產品,但是由於過高的取得成本勢必得經過一波市場的淘汰與洗禮,最佳的情況是房子呈現有行無市,房價即便微跌但卻無法換屋,情況將遠超乎你的想像而越變複雜。

結語

對於自備款不足的小資族來說，購買預售屋雖說是一個理想的選擇。透過分期支付頭期款及工程款的方式，買家可在建設期間逐步籌備資金，減少一次性支付的壓力。但是請切記房地產是非常吃”時機”的，因此只要是在不對的時機去買預售屋,即便是很好的方法也會變質,表面上雖然可以拉長付款的時間來輕鬆付款,但如果將來因為過高的取得成本,所產生的損失終將這些好處全部給吐回去,這一來一回是否白忙一遭呢?真的值得再三深思,再者這類”墊腳購房”是否唯一的選擇,其實並不見得!!因此只要你用心尋找人生條條大路通羅馬。