1. 預售屋轉賣限制的背景
隨著台灣房地產市場的火熱，投資客透過預售屋買賣牟取暴利的現象逐漸成為市場關注的焦點。為了抑制投機行為，內政部於2023年起推動修訂《平均地權條例》，並新增預售屋換約轉售限制規定，該條文自2023年7月1日起正式生效。
此政策對於想透過換約接手預售屋的買方、投資客及建商都有顯著影響，因此了解相關規定與影響至關重要。以下將針對政策內容及注意事項進行分析。
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2. 預售屋轉賣限制的規定與例外條款
根據《平均地權條例》第47條之4條款規定，預售屋或新建成屋買賣契約的買受人不得將買賣契約讓與或轉售給第三人。然而，政策也提供了一些例外條件，讓因特殊情況無法履行契約的買受人可進行合法換約。
2.1 禁止轉售的規範
- 禁止內容：預售屋買賣契約的「買受人」，自簽訂契約日起不得將契約讓與第三人，且建商不得協助或接受委託刊登轉讓廣告。
- 違規處罰：違反規定者將面臨每戶/棟50萬至300萬新台幣的罰鍰。
2.2 例外條款
在以下特殊情況下，預售屋可進行換約或轉售：
- 家族內部讓與：配偶、直系血親（如父母或子女）、二親等旁系血親（如兄弟姊妹）之間的轉讓不受限制。
- 財務困難：
- 買受人因非自願離職且超過6個月未就業。
- 因重大傷病或特定疾病需長期照顧家庭成員。
- 房屋損毀：因災害導致房屋毀損且無法居住者。
3. 7月1日為分界點：新舊規定的差異
該政策以2023年7月1日為分界點，區分新舊規定的適用範圍：
- 112年7月1日前簽訂契約：不適用新規定，可依原規定自由轉售。
- 112年7月1日後簽訂契約：全面適用換約轉售限制條款。
4. 建商的額外限制條款
除了政府法規外，部分建商在買賣契約中加入了更嚴格的限制，常見的條款包括：
- 紅單不得更名：要求紅單與買賣契約上的買受人必須為同一人。
- 限制轉讓對象：僅能在三等親內進行轉讓。
- 時間限制：一年內不得更名或轉讓。
5. 預售屋轉賣限制的影響
5.1 對投資客的影響
新規實施後，透過預售屋炒作賺取價差的空間大幅縮小，投資客需考量持有期間的現金流壓力，並減少短期套利的可能性。
5.2 對自住買家的影響
對於自住需求的買家而言，政策帶來的影響較為有限。但在接手預售屋時，需確認物件是否受限於新規，避免交易過程中因未符合法規而面臨罰則。
5.3 對房市的整體影響
政策施行後，市場上可供交易的預售屋物件數量可能減少，短期內可能降低市場流動性。但從長期看，該政策有助於改善預售屋交易的秩序，穩定房價走勢。
6. 換約或轉售前的注意事項
6.1 確認是否符合換約條件
在考慮接手預售屋前，應了解是否符合以下條件：
- 是否屬於家族內部的轉讓。
- 是否因特殊情況需進行換約申請。
6.2 核對契約內容
建議詳細閱讀建商提供的預售屋買賣契約，確認是否存在額外的限制條款，例如：
- 紅單更名限制。
- 一年內不得轉讓的約定。
6.3 申請程序
符合例外條件的買受人需向地方政府提出申請，經審核通過後方可進行換約或轉售。
7. 常見答客問
1. 預售屋可以換約或轉賣嗎？
答：
依據《平均地權條例》第47條之4的修訂，自2023年7月1日起，預售屋或新建成屋買賣契約的「買受人」，原則上不得將契約讓與或轉售給第三人。但有以下例外情形可以申請核准轉讓或轉售：
- 配偶、直系血親（如父母、子女）或二親等內旁系血親（如兄弟姊妹）。
- 買受人因非自願離職且超過6個月未就業。
- 因重大傷病或災害導致無法居住的特殊情況。
2. 如果在2023年6月30日之前簽約的預售屋，是否受換約轉售限制？
答：
不受新規定限制。根據內政部的說明，2023年6月30日之前購買的預售屋，即使在7月1日之後轉售，也不需要申請核准，且無需遵守換約限制的條文。因此，舊案在此規定下仍可自由轉讓。
3. 如果違反預售屋換約轉售限制，可能會面臨什麼處罰？
答：
違反規定的個人或單位，將面臨罰款處分。依據《平均地權條例》，違規者可能被處以每戶（棟）50萬至300萬元的新台幣罰鍰。此外，建商不得協助買受人將契約轉讓或轉售，也不得刊登相關廣告，違規者將一同受罰。
這三個答客問涵蓋了限制規定的核心內容、時間界線與相關罰則，適合用於解答大多數讀者的疑問。
結論
預售屋轉賣限制的施行旨在遏止投機炒作行為，讓房地產市場更加穩健發展。對於買家而言，了解新政策的規範及例外條件至關重要。在考慮進行預售屋交易時，務必詳細審查契約條款，並評估自身需求與風險。未來隨著政策的推進與市場適應，預售屋的交易方式或將進一步規範，帶來更透明與公平的交易環境。
