前言
近年來，台灣房市變動頻繁，特別是在預售屋市場中，「平轉」成為熱門話題。不過，當您在房屋買賣網站如591房屋交易網看到「預售屋平轉」、「中古屋平轉」等字眼時，可別急著下手！這當中隱藏著「假平轉」的陷阱。本文將深入解析平轉的意思、假平轉的兩大類型，以及購屋時該如何辨別平轉賠售與假平轉，幫助您避免誤踩地雷。
什麼是平轉？【平轉的意思解析】
所謂「平轉」，是指房屋原買方以原購買價格（加上必要費用）將合約轉讓給下一手買方，通常用於預售屋換約時。不過，有些人誤以為平轉就是「零賺差」，實際上平轉通常包含以下成本：
- 原買方已繳的訂金與工程款
- 預售屋平轉費用（如換約手續費、代書費）
- 房仲服務費（若透過房仲交易）
📌 常見問題：預售屋可以平轉嗎？
可以，但須符合預售屋買賣契約中讓與條件，例如轉售對象需為直系親屬或經主管機關核准，否則建商可拒絕換約，違規可能面臨50萬至300萬元罰款。
假平轉是什麼？兩大類型要注意！
1️⃣ 表面平轉、實際賺差價
這類型常見於投資客手上。舉例來說：
- 原買方A以600萬元購買預售屋
- 在登記前，以「平轉」名義向次買方B開價800萬元
- 仲介宣稱建商只允許平轉，實則A暗中要求B再私下支付200萬元現金
🛑 提醒： 這類「平轉私下交易」不僅違法，還存在合約無保障的風險！
2️⃣ 認知差異型平轉
部分屋主認為「平轉」是涵蓋所有成本的售價，導致轉讓價格偏高。例如，屋主原價500萬元購屋，經營修繕與持有成本花費50萬元，最終以550萬元出讓仍稱「平轉」。但對買方而言，這已非原價承接。
假平轉的常見場景與陷阱
| 場景 | 說明 | 風險 |
|---|---|---|
| 預售屋平轉廣告 | 標榜「平轉賠售」，吸引買氣 | 實價登錄查詢後發現售價偏高 |
| 平轉591上架物件 | 開價與原購買價格相差不大 | 屋主私下要求額外現金補差價 |
| 私下交易不透過仲介 | 省仲介費誘惑 | 合約不完備、權益無保障 |
| 建商不允許換約仍硬轉 | 未遵守預售屋契約規定 | 面臨法律糾紛與罰款風險 |
如何辨別真假平轉？5大檢視重點
✅ 確認原購買合約：要求賣方出示權狀及原購買合約，核實價格與付款明細。
✅ 查詢實價登錄：比對實價登錄資料，避免「表面平轉、實則賺差價」陷阱。
✅ 核對建商換約規定：非親屬轉讓須獲建商與主管機關同意，違規恐挨罰。
✅ 了解平轉費用：包括仲介費（若有）、換約代書費及其他應繳款項。
✅ 避免私下補差交易：任何超出合約的現金補差要求，應堅決拒絕！
購屋者如何避免假平轉陷阱？
為了避免成為假平轉的受害者，購屋者應掌握以下幾點：
- 透過實價登錄查詢歷史價格
先確認該物件的原始購買價格與市場行情，確保平轉價格合理。 - 要求賣方出示所有權狀正本
若為預售屋，則要求出示原購買合約與繳款紀錄，確保交易的真實性。 - 確認換約手續費及額外費用
仲介可能會收取高額服務費，買方應在簽約前確定所有可能產生的成本，避免不必要的支出。 - 警惕「釣魚」平轉
一些投資客會以平轉價格吸引買方洽談，實際成交時卻提高售價或附加額外條件，購屋者應保持警覺。 - 審查建商信譽與財務狀況
若建商為上市公司，可上網查詢其財務報表，確保其財務狀況良好。非上市公司則應額外謹慎，以免購買到可能交屋困難的物件。
市場趨勢與未來展望
近期市場上，不少人開始觀望「平轉賠售」的情況是否會擴大。根據房市專家李同榮的分析，當房市景氣低迷時，投資客會先以平轉方式試探市場，若無法成交才會選擇賠售拋售。因此，買方應關注未來市場走向，謹慎評估是否進場。
此外，平均地權條例的修正將影響預售屋換約的規範：
- 2023 年 7 月 1 日後，預售屋買受人僅能讓與或轉售給配偶、直系或二親等內旁系血親，或需符合主管機關公告的特定條件，否則將無法換約。
- 違規換約將處罰新台幣 50 萬至 300 萬元，購屋者需謹慎評估風險。
預售屋平轉費用分析表
| 費用項目 | 大致金額區間 | 說明 |
|---|---|---|
| 換約手續費 | 約1-2萬元 | 由建商或代書收取 |
| 仲介服務費 | 總價1%-2% | 若透過房仲進行交易 |
| 代書費 | 約5,000-10,000元 | 合約及稅務辦理費用 |
| 稅費 | 依房地合一稅規定 | 視購買及轉讓時間而定 |
當心「平轉賠售」與「假平轉」的混淆！
房市下行時，確實有屋主急售而「平轉賠售」。但這類物件多集中在蛋白區或新興重劃區，蛋黃區則少見讓利。購屋者務必查詢物件實價登錄，以免「誤以為撿便宜，實際買貴房」。
尤其得清楚屋主已支付前期簽約金及工程款共計多少比例,因市面上充斥許多付款輕鬆的預售屋,如遇到該類型預售屋屋主,因本身前期支付金額比例過低,故平轉賠售價值極低,以屋主心態來看,畢竟配售金額若超出已支付的金額,還不如與建商直接違約即可,故這一類物件可以直接跳過。
因此普遍屋主因急售而「平轉賠售」,頂多僅約在10~20%以內的賠售空間(因過去幾年預售屋自備工程款多約20%以內),然若要購買這類房子,請務必特別注意屋主若取得成本過高,即便「平轉賠售」都不敷未來房價下跌的風險,故事前瞭解未來房價的發展動態極其重要。
總結：承接平轉戶該注意什麼？
- 勿盲信「平轉」、「賠售」廣告，實價查詢才是基本功！
- 拒絕私下交易與額外現金要求，保護自己不掉入違法陷阱。
- 確認建商與代書背景，查詢建商財務狀況、口碑與交屋履約率。
- 充分了解平轉費用與程序，別讓換約時的隱藏成本嚇到您！
最後提醒，平轉並非無風險，尤其在房市低迷與信貸收緊下，承接戶除審慎評估自身財務狀況,若對未來房價走勢及對房子本身競爭力等目標均無基礎認知，請小心以對,以免成為接手後苦撐的下一個賣方。
🔔 提醒：本文內容僅供參考，購屋前除諮詢專業房仲、代書或會計師，更可以事前調閱「買房神探 BI」服務，以確保交易安全與權益！