中古屋貸款成數揭秘：首購族如何降低自備款壓力？

購屋對於首購族來說是一項重要的決策，其中許多人會選擇價格相對便宜的中古屋。然而，中古屋貸款成數的高低卻可能影響到首購族的自備款需求和整體的購屋負擔。本文將詳細介紹中古屋貸款成數，並探討購買中古屋對於首購族的利弊。

中古屋貸款成數與自備款比例

中古屋貸款成數是指銀行願意提供的房屋總價貸款比例，一般來說，中古屋的貸款成數多數在5至8成之間。貸款成數若為70%，則首購族必須準備房價的30%作為自備款。

中古屋貸款成數範例

貸款成數	自備款比例
70%	30%
60%	40%
50%	50%

因此，若購屋者選擇70%貸款成數，則自備款需達到總房價的30%。這意味著，若購屋總價為1,000萬，自備款需準備300萬。

為什麼中古屋貸款成數較低？

中古屋貸款成數的高低受到多項因素影響，以下是幾個關鍵原因：

1. 屋齡：屋齡越高，銀行考量到房屋的折舊，貸款成數也會較低，通常40年屋齡的房屋貸款成數可能降到5成左右。
2. 房屋地段：位於繁華地段的中古屋貸款成數可能較高，反之，偏遠地區的房屋貸款成數則相對偏低。
3. 建築結構與剩餘耐用年限：建築品質越高且耐用年限越長，銀行貸款成數也會提高。
4. 銀行鑑價與市價差異：銀行在評估貸款成數時是以房屋的鑑價為依據，而非市場價格，通常鑑價會低於市價，這導致貸款成數相對更低。

各類房屋貸款成數概述

房屋類型	預估貸款成數
預售屋	7-8成
新成屋	6.5-7.5成
中古屋	5-7成

中古屋貸款的優點

雖然中古屋貸款成數可能不如新成屋高，但中古屋對首購族也有其吸引力：

• 價格較低：中古屋的房價相對新成屋較低，總價負擔相對輕。
• 實品可見：購屋者可以直接檢視房屋現況，更能全面了解房屋結構與品質。
• 彈性較大：購屋後可依照需求進行格局的微調，滿足個人居住需求。

中古屋貸款成數不足，還有其他管道嗎？

若中古屋貸款成數不足，有幾種常見的解決方案：

1. 提高自備款比例：若銀行僅願意核貸6成，首購族可考慮將自備款提高至4成，雖然初期壓力較大，但可減少貸款負擔。
2. 選擇信用良好的聯合擔保人：若申貸人信用較低或收入不穩定，找尋有良好信用紀錄的家人擔保，可能提高貸款成數。
3. 尋求其他金融機構貸款方案：若銀行貸款成數不理想，可考慮財務公司或其他民間金融機構的貸款方案，但需注意利率可能較高。

購買中古屋需要注意的事項

選購中古屋除了貸款成數的考量外，首購族也應注意以下事項：

1. 了解屋齡與剩餘耐用年限：屋齡過高的房屋可能影響未來增值空間。
2. 檢查房屋結構：特別是屋況是否良好，建議進行房屋檢測以確認是否有漏水、老舊電線等問題。
3. 了解貸款條件：不同銀行的中古屋貸款成數和利率會有所差異，首購族應多方比價。

如何評估貸款需求？

在申請中古屋貸款前，首購族可以先依據貸款成數計算自備款需求，並參考以下公式進行貸款試算：

貸款試算公式

若貸款成數為70%且貸款年限為20年，每月需還款的金額可以以下公式計算：

舉例來說，貸款金額700萬元，利率1.8%，每月還款期數240期（20年），每月還款約為30,168元。

常見答客問

1. 中古屋貸款成數最高可達多少？

答： 中古屋貸款成數一般可達最高八成，但具體核貸成數會根據銀行的評估而有所不同。銀行會考量多項因素，包括房屋的屋齡、地段、建築結構及剩餘耐用年限，並以「鑑價」與「實際成交價」取其低者作為貸款基礎。通常銀行鑑價會比市價低，因此建議購屋者準備3成左右的自備款，以應對可能的貸款成數不足情況。

2. 新青安貸款的額度和年限限制是什麼？

答： 自2023年8月1日起，新青安貸款的最高額度已調高至1000萬元，且貸款年限延長至40年。此貸款方案主要針對首次購屋且無自有住宅的青年族群，並且可享政府利息補貼。在申請青安貸款時，如果貸款金額超過1000萬元，超出部分則需使用銀行的其他貸款方案。

3. 如何提升中古屋的貸款成數？

答： 雖然中古屋的貸款成數一般低於新成屋，但若想提升貸款成數，可考慮以下策略：

• 選擇地段佳、屋況良好的物件：這類物件的銀行鑑價較高，進而提升貸款成數。
• 改善個人信用：銀行在核貸時會重視借款人的還款能力及信用狀況，信用良好的借款人有機會獲得較高貸款成數。
• 增加擔保品或保證人：適當增加擔保品或具有良好信用的保證人也有助於提高核貸成數。

結語

中古屋貸款成數雖然通常低於新成屋，但透過仔細評估與資金籌備，仍是首購族購屋的可行選項。購屋者在選擇中古屋時應考量自身的預算、銀行的貸款條件，以及房屋的屋況與地段，才能確保購屋決策更符合自己的需求。