在購屋市場中，中古屋因為價格相對較低，成為許多購屋族的首選。然而，中古屋的貸款成數通常比新成屋略低，這也成為了不少購屋者的一大擔憂。貸款成數的高低直接影響購屋者的自備款需求，因此了解影響貸款成數的因素，並善用相關策略來提高貸款成數，對購屋者來說至關重要。
一、中古屋貸款成數概述
中古屋貸款成數是指銀行對房屋的鑑價，並依據該鑑價提供的貸款比例。一般來說，中古屋的貸款成數大約在房屋鑑價的5至8成之間，具體貸款成數會因屋齡、地段、建築結構等因素而有所不同。
1. 銀行鑑價與市價的差異
值得注意的是，銀行鑑價通常會低於市價，這也意味著購屋者需要準備更多的自備款。例如，若房屋市價為1000萬元，但銀行鑑價僅為900萬元，且貸款成數為7成，則貸款額度為630萬元，購屋者需自備370萬元。
| 項目 | 銀行鑑價 | 市價 | 貸款成數 | 可貸金額 | 自備款 |
|---|---|---|---|---|---|
| 新成屋 | 900萬元 | 1000萬元 | 7成 | 630萬元 | 370萬元 |
| 中古屋 | 850萬元 | 1000萬元 | 7成 | 595萬元 | 405萬元 |
2. 中古屋貸款成數的類型
中古屋貸款主要分為兩種：購買中古屋貸款及中古屋抵押貸款。兩者均為以中古屋為抵押進行貸款，但由於中古屋屋齡較高，貸款成數通常會較新成屋低。
二、影響中古屋貸款成數的五大因素
中古屋貸款成數的高低，受多種因素影響，以下為五個主要影響因素：
1. 屋齡
屋齡是影響中古屋貸款成數的重要因素之一。一般來說，屋齡越高，銀行鑑價越低，貸款成數也隨之降低。屋齡超過40年的中古屋，銀行通常會核貸5至6成左右。
2. 地段
地段也是決定貸款成數的關鍵。位於繁華市區或發展潛力大的區域，中古屋的貸款成數通常較高，甚至可以達到7至8成；而位於偏遠或發展較慢的地區，貸款成數可能僅有5至6成。
3. 建築結構
建築結構的穩定性也會影響貸款成數。若房屋結構穩固，銀行通常願意提供較高的貸款成數；若房屋結構有問題，銀行鑑價會偏低，貸款成數也會隨之降低。
4. 物件坪數
坪數大小亦會影響貸款成數。一般來說，小坪數的中古屋，由於較受市場歡迎，貸款成數相對較高；而大坪數中古屋則相反，貸款成數可能會低一些。
5. 銀行政策
不同銀行對於中古屋貸款成數的政策也有所不同。有些銀行對於特定地區或物件類型，可能提供較高的貸款成數，而有些銀行則可能相對保守。
三、如何提高中古屋貸款成數？
購屋者若希望提高中古屋的貸款成數，可以考慮以下幾種策略：
1. 選擇屋齡較新的中古屋
雖然中古屋屋齡通常較高，但若能選擇屋齡較新的房屋，銀行往往願意提供較高的貸款成數。此外，屋齡較新的中古屋，未來增值潛力也較大。(一般)
2. 選擇地段優越的房屋
位於優質地段的房屋，不僅貸款成數較高，未來的增值潛力也較大。因此，選擇地段優越的房屋，可以有效提高貸款成數。房屋的狀況和地段對貸款成數有直接影響。陳炳辰指出，銀行在評估貸款成數時，會考量房屋的屋況、地點及周邊機能。例如，距離捷運站的距離是評估的關鍵因素之一。良好的地段和良好的屋況有助於提高貸款成數，使銀行更願意提供較高的貸款額度。(極重要)
3. 了解不同銀行的政策
由於不同銀行的貸款政策有所不同，購屋者在申請貸款時，應多方比較不同銀行的貸款成數，選擇提供較高成數的銀行。可尋求有經驗的房仲或代書的協助，可以幫助您獲得更優惠的貸款條件,由於他們長期與銀行有業務關聯,因此可借重了解銀行近況。(一般)
4. 信用狀況與收入穩定性
銀行對貸款申請人的信用狀況和收入穩定性十分重視。良好的信用記錄和穩定的職業收入能夠提高銀行對貸款申請的信心，進而提高貸款成數。保持良好的信用紀錄和穩定的收入來源是爭取更高貸款成數的基礎。(極重要)
四、中古屋貸款成數的推算方法
購屋者在購買中古屋前，可以透過貸款成數來推算房屋的行情價。以下是簡單的推算步驟：
1. 確認銀行鑑價
首先，購屋者需了解銀行對該房屋的鑑價。銀行通常會派專人進行房屋鑑價，並提供一份鑑價報告。
2. 計算可貸金額
根據銀行鑑價及貸款成數，計算出銀行可貸金額。公式為：可貸金額 = 銀行鑑價 × 貸款成數。
3. 推算房屋行情價
透過市價與銀行鑑價的差異，購屋者可以推算出房屋的行情價，進一步了解市場動態。
五、中古屋貸款成數的常見問題
1. 中古屋貸款成數是否可以達到9成？
基本上，申請中古屋貸款成數要達到9成或全額貸款是不太容易的。就連新成屋、預售屋的貸款成數，金融機構最高也只能做到8成左右。因此，中古屋的貸款成數通常會在6至8成之間。
2. 如何選擇合適的銀行貸款方案？
購屋者在選擇貸款方案時，應多方比較不同銀行的貸款成數、利率及年限，選擇最符合自身需求的方案。此外，也可以考慮融資公司的中古屋貸款方案，以取得更高的貸款成數。
結論
總結來說，中古屋貸款成數的高低，受屋齡、地段、建築結構等多重因素影響。購屋者若能選擇屋齡較新、地段優越的房屋，並多方比較不同銀行的貸款方案，將有助於提高貸款成數，減少自備款壓力。希望本篇文章能為您在購屋過程中提供實用的參考資訊。