中古屋驗屋必知！教你全面檢查漏水、避開潛在風險

中古屋交易越來越受到買家重視，除了價格合理，擁有原有建築風格及裝潢的房屋也為不少人所愛。然而，中古屋常面臨漏水等問題，因此在購屋過程中，進行全面的「驗屋」顯得至關重要。本文將介紹中古屋驗屋過程中的重點，特別是漏水檢查及如何有效運用「瑕疵擔保責任」來保障買方權益。

一、中古屋漏水檢查的關鍵點

在驗屋過程中，漏水問題通常難以辨識，需細心檢查各個可能藏有隱患的區域。常見的漏水區域包括窗戶、牆角及天花板。以下是幾個重要的檢查要點：

1. 窗戶邊緣：觀察窗戶邊緣是否有水痕或壁癌，這些通常是漏水的徵兆。對於窗戶框架外圍的裂縫，也應仔細檢查，確認窗戶安裝的密合度。
2. 牆壁及天花板：可以觀察牆面是否有水漬、油漆剝落、發霉等現象，這些通常表示牆體滲水或潮濕的情況。若能安排在連續下雨過後進行檢查，會更容易辨識漏水問題。
3. 地板及磁磚：使用錢幣或敲診棒輕敲磁磚，確認是否有空鼓現象。空鼓的磁磚往往顯示地面曾經遭遇滲水。
4. 鄰居外牆：有時漏水的問題可能來自於鄰居，尤其是共用牆壁的情況下。觀察鄰居外牆的水痕，也可判斷漏水來源。

二、常見漏水修繕方法

在中古屋漏水情況下，有幾種常見的修繕方式。以下介紹兩種常見方法：

1. 高壓灌注：針對細微裂縫，高壓灌注是注入發泡劑來填補裂縫，有效防止水分滲入。這種方式的效果通常可維持3至5年，適合用於一般漏水情況。
2. 環氧樹脂低壓灌注：若裂縫大於3毫米，可使用環氧樹脂進行低壓灌注，以填滿較大裂縫，增強防水效果。此方法通常適合較嚴重的漏水情形。

三、瑕疵擔保責任的重要性

依據台灣《民法》，在房屋交易中，賣方有責任對房屋的重大瑕疵提供擔保，這即是「瑕疵擔保責任」。針對漏水等隱藏瑕疵，賣方可透過以下方式保障買方權益：

1. 修繕保固：賣方若已修繕漏水問題，可提供修繕公司保固卡，例如半年內同一區域再次漏水，買方憑卡聯繫原修繕公司，能夠免費維修。這不僅增加買方信心，也能有效解決日後糾紛。
2. 不動產說明書：在購屋過程中，買方應詳閱不動產說明書。該說明書記載賣方對房屋現況的描述，包括漏水、結構損壞等狀況。買方應仔細核對說明書上的記載是否與現場情況相符，確認屋況的真實性。
3. 契約註明：買賣契約中，若賣方已排除瑕疵擔保責任，買方應特別注意，避免在交易後無法要求賣方承擔瑕疵責任。建議買方針對漏水等隱藏瑕疵提出書面確認，以保障自己的權益。

四、中古屋驗屋時須注意的細節

中古屋因屋齡較高，驗屋項目需特別著重於結構與漏水問題，以下列出幾項驗屋的重點：

1. 電路檢查：電路安全至關重要，需確認安裝有漏電斷路器、接地線等設備，並確認線路狀況無破損。也應檢查迴路是否過多，以避免電力負荷過大。
2. 排水設施：檢查排水設施的運作狀況，例如廁所、廚房的排水速度，確保不會因排水不暢而引發積水或滲漏。
3. 屋內外觀：驗屋時要注意房屋的外觀、結構、設備等情況，觀察是否有裂縫、壁癌、漏水的現象。此外，還可檢查裝潢是否完好無缺，以避免未來居住時產生問題。

五、如何選擇驗屋專業服務

在購買中古屋時，驗屋是保障自身權益的重要步驟。若無法自行驗屋，建議聘請專業的驗屋公司協助檢查屋況。選擇驗屋服務時，應考量以下幾點：

1. 經驗與口碑：驗屋公司的經驗是評估其專業性的關鍵。可參考網路評價，或詢問朋友的推薦，選擇有良好口碑的驗屋公司。
2. 報告內容：專業的驗屋公司通常會提供詳細的驗屋報告，記載屋況各個部分的檢查結果，並附有相關照片佐證。買方可依此報告了解房屋的真實狀況。
3. 售後服務：有些驗屋公司提供後續服務，例如漏水問題的復查等，若有問題亦可再請驗屋公司協助。

六、購屋流程中的防範措施

在購屋交易中，買方可依據驗屋結果及契約內容，進行以下幾項防範措施：

1. 檢查契約條款：仔細閱讀契約內容，確認是否包含瑕疵擔保責任，避免日後產生爭議。若契約中賣方排除瑕疵擔保，建議買方與仲介討論是否可修正條款，以維護自身權益。
2. 保留照片記錄：驗屋過程中，建議買方隨時拍照記錄現場情況。若未來發生漏水等問題，這些照片可作為證據，協助解決糾紛。
3. 仲介協助驗證：購買中古屋時，若有房仲協助，買方可請仲介協助確認房屋狀況。仲介通常能根據驗屋結果，進一步與賣方溝通解決方案。

七、常見答客問

1. 問：驗屋時如何檢查中古屋是否存在漏水問題？

答： 驗屋時可以從以下幾個重點檢查漏水問題：

• 窗戶邊緣和牆壁：注意窗戶周圍的密合度是否良好，有無水痕或壁癌跡象。牆壁角落或天花板若有變色或水漬，可能暗示漏水問題。
• 屋頂和外牆：檢查是否有裂縫，尤其是窗戶周圍和屋頂的防水層是否完好，這些位置容易滲水。
• 鄰居外牆觀察：尤其在雨後觀察鄰居的外牆，是否有持續滲水情形，了解此區域整體的防水狀況。 如發現疑似漏水，建議透過專業驗屋公司進行更深入的檢測，避免日後潛在維修費用。

2. 問：如果在驗屋後發現漏水，可以要求賣方提供保固嗎？

答： 是的，若驗屋過程中發現漏水且賣方已進行修繕，建議買方可以要求賣方提供保固。賣方可以與修繕公司協商，提供半年到一年內的保固卡，若在保固期間同一位置再次發生漏水問題，買方可以憑保固卡聯絡原修繕公司進行免費維修。這樣可以保障買方的權益，避免修繕品質不佳的風險。

3. 問：中古屋驗屋時應注意哪些關鍵項目？

答： 中古屋驗屋時，以下幾個項目至關重要：

• 電路檢查：檢查電路是否有安裝漏電斷路器，線路是否符合安全標準，確保不會因老化而帶來安全隱患。
• 排水系統：檢查排水是否通暢，地漏、馬桶及洗手台等位置是否有水流不順或積水問題。
• 結構安全：觀察牆壁和天花板是否有明顯裂縫、發霉情況，以判斷房屋結構穩定性和防水措施的完善程度。 验屋过程中，若發現任何問題，務必記錄清楚，並要求賣方修繕或提供合理補償，保障購屋後的住家品質。

結論

在中古屋交易過程中，漏水問題不僅會影響房屋價值，還會影響居住品質。因此，買方應透過驗屋詳細檢查，確保房屋無重大瑕疵。若發現漏水問題，可選擇適合的修繕方式，並要求賣方提供修繕保固或瑕疵擔保。在簽訂契約前，買方應仔細閱讀不動產說明書及買賣契約，以確認屋況符合預期，並有效利用照片等記錄作為保障。

透過上述措施，買方可以更安心地購買中古屋，享受品質佳的居住環境。