囤房稅，正式名稱為房屋稅差別稅率，旨在針對持有多戶房屋但非自住者課徵較高的房屋稅，以抑制囤房現象。2024年7月1日起，囤房稅2.0修法正式上路，對於房屋持有者的影響顯著。
囤房稅的學理基礎
囤房稅的核心理念是通過提高持有房屋的成本來降低持有多套房產的動機。根據「房屋稅條例」第五條的規定，除了自住住宅外，擁有多套房產的投資客會依照所持房屋數量加徵稅率。這種累進稅率的設計，旨在提高擁有多間房屋者的持有成本，從而減少其繼續持有房屋的意願，進而打擊房市炒作行為。
然而，現實中囤房稅是否真的能達到這些目標，尚存爭議。許多人認為，儘管理論上囤房稅可以提高囤屋者的成本，但其實際效果可能因市場需求、政府配套措施等因素而大打折扣。
囤房稅2.0的背景與稅率變化
囤房稅最初針對的是個人持有三戶以上住家用房屋的情況，從第四戶開始，視為非自住房屋，適用1.5%至3.6%的房屋稅率。然而，隨著房價上漲，社會對於囤房問題的關注也愈加強烈，因此政府決定修訂相關稅率。2024年7月1日起，囤房稅2.0的稅率由原本的1.5%至3.6%調升至2%至4.8%，使得持有多戶房產的成本大幅提高。
囤房稅2.0的主要內容
囤房稅2.0不僅僅是稅率的上調，還包括多項重要變革：
- 稅率上限調整：針對非自住住宅的法定稅率上限從3.6%調升至4.8%，下限則從1.5%調升至2%。這意味著地方政府在設定稅率時，必須在這個範圍內進行調整。
- 全國單一自住房屋稅率調降：為了減輕自住者的負擔，全國單一自住的房屋稅率從1.2%調降至1%。這項措施有助於保障真正自住需求者的權益。
- 累進課徵制度：囤房稅2.0採用累進課徵制度，即持有房屋數量越多，稅率越高。這項措施旨在進一步抑制過度持有房產的行為。
- 地方政府必須訂定稅率：在囤房稅2.0的架構下，地方政府「必須」依據持有非自住房屋數量和地區需求訂定差別稅率，從而增加政策的彈性與精準度。
以下是囤房稅2.0修法前後的稅率比較表：
| 持有戶數 | 修法前稅率（%） | 修法後稅率（%） |
|---|---|---|
| 第一戶（自住） | 1.2 | 1.0 |
| 第二戶 | 1.5~3.6 | 2.0~4.8 |
| 第三戶 | 1.5~3.6 | 2.0~4.8 |
| 第四戶及以上 | 1.5~3.6 | 2.0~4.8 |
囤房稅的計算方式
囤房稅的計算方式較為簡單，即以「房屋課稅現值×稅率×課稅月數／12」來計算。需要注意的是，房屋課稅現值並非房屋的市場價值，而是政府評估的房屋價值。
例如，假設某人在台北市擁有第四戶非自住住宅，該房屋的課稅現值為500萬元，適用稅率為3.6%。若該房屋全年持有，則囤房稅的計算如下：
500萬×3.6%×12／12=18萬元
這筆稅款需每年繳納，若持有房屋數量增加，稅率也將隨之上升，囤房者的稅負壓力將顯著增加。
囤房稅2.0的重點與挑戰
2024年7月1日起實施的囤房稅2.0，旨在通過加重稅負來進一步抑制囤房現象。根據新制，個人持有三戶以上住家用房屋的第四戶起，將被課徵房屋現值2%至4.8%的房屋稅。相較於舊制1.5%至3.6%的稅率，新制顯然更為嚴格。
然而，囤房稅2.0的實施並非一帆風順。許多專家指出，新制雖然在名義上提高了稅負，但由於租賃市場的存在，以及部分房屋出租並報稅後適用較低的1.5%至2.4%稅率，實際上可能無法達到預期的政策效果。這樣的設計反而可能使得部分大囤房族選擇將房屋出租，以享受較低稅率，從而減少政策的打擊力道。
囤房稅2.0 新舊制比較
| 項目 | 舊制 (2024年7月1日前) | 新制 (囤房稅2.0) |
|---|---|---|
| 非自住住家用房屋稅率 | 1.5% 至 3.6% | 2% 至 4.8% |
| 自住房屋稅率 | 1.2% | 單一自住1%、超過一戶1.2% |
| 全國歸戶累進課稅 | 無 | 有 |
| 出租稅率 | 1.5% 至 3.6% | 1.5% 至 2.4% |
囤房稅2.0的實質效果分析
雖然囤房稅2.0的推出旨在解決囤房問題，但其實際效果仍需觀察。短期內，稅負的提高可能會促使部分囤房者拋售房產，從而增加市場供應，對房價產生一定的下行壓力。但從長期來看，市場的調整能力、政策的持續性以及政府的配套措施，都將影響囤房稅的最終效果。因此囤房稅2.0問題重點整理如下:
一、稅率調整是否能有效打擊炒房？
在新版「房屋稅條例」中，囤房稅的稅率調高至2%至4.8%，初看之下似乎能有效打擊多屋持有者，減少炒房行為。然而，實際上，僅調整稅率並不足以達到此目的。這是因為稅率只是房屋稅的其中一部分，另一個關鍵因素是房屋稅的稅基。若地方政府低估房屋的標準價格，即使稅率調高，稅收效果仍然有限。因此，僅提高稅率無法有效打擊炒房行為，需要稅基合理反映房屋真實價值，才能真正提高持有多屋者的成本，達到打擊囤房的效果。
二、地方政府應該如何合理調整稅基？
地方政府在制定房屋稅時，應該根據不動產評價委員會的評估，合理調整稅基，以反映房屋的標準價格。近年來，隨著房屋建造成本的上升以及交通建設的發展，許多地區的房價供不應求問題嚴重。如果地方政府未能依據這些變化來調整稅基，可能會導致稅收不足，無法有效打擊囤房行為，甚至可能加劇地方經濟發展的不平衡。因此，地方政府應積極更新並合理設定房屋稅基，確保稅基與房屋實際價值相符，從而增強房屋稅政策的效能，實現居住正義。
囤房稅懶人包
囤房稅2.0的修法重點，可歸納為以下幾個關鍵點：
- 修法前稅率：1.5%~3.6%
- 修法後稅率：2%~4.8%
- 稅率調整：針對非自住住宅，採累進課徵，持有房屋數量越多，稅率越高
- 全國單一自住房屋稅率：從1.2%調降至1%
- 地方政府必須訂定稅率：地方政府需依據持有非自住房屋數量和地區需求訂定差別稅率
囤房稅2.0的實施，標誌著政府對於房市調控的決心。無論是自住者還是投資者，都應該密切關注這項政策的發展，及早規劃應對策略。