容積獎勵這樣拿！都更條件與獎勵項目的詳細解析

都市更新是現代城市發展中不可或缺的一部分，為了加速都市更新，政府透過提供「容積獎勵」來促進建商和居民參與更新計畫。特別是在高價地段，為了提高房價，大家都在爭取這些容積獎勵。那麼，究竟都更容積獎勵是怎麼一回事？本文將探討都更條件與容積獎勵的關係，並詳細說明各種獎勵項目。

什麼是容積獎勵？

容積獎勵是指在進行都市更新時，政府對符合特定條件的建築物所提供的建築量體額外增量。這些獎勵的目的是鼓勵更具社會價值的建築規劃和設計，從而符合都市發展的需求。

容積獎勵的類型

都市更新容積獎勵可以大致分為兩類：不需額外花費的獎勵和需付出成本才能取得的獎勵。以下是這兩類容積獎勵的詳細介紹。

不花錢的容積獎勵

這類容積獎勵是透過良好的建築規劃設計及基本要求而獲得的，建商不需支付額外的費用。主要包括以下幾項：

1. 時程獎勵：如果能在規定的時限內完成都更申請，即可獲得時程獎勵。越早申請，獎勵越多，反之亦然。
2. 規模獎勵：更新單元如果是完整街廊或基地面積達到3,000平方公尺以上，即可申請規模獎勵。政府鼓勵大面積、大規模的更新案，這樣的更新能夠帶來更顯著的都市發展效益。
3. 整體規劃設計及綠建築獎勵：如果在建築規劃設計中能夠符合防災、無障礙設施、環境協調及綠建築等要求，便可獲得這類獎勵。例如，在台北市、新北市等地方，這類獎勵的計算方式較為明確。
4. 原容積高於法定容積：針對在容積管制之前建造的建物，可依照當時使用執照上的面積來計算容積。

要花錢的容積獎勵

這類獎勵需要付出一定的成本，通常是以捐贈或支付公共設施費用的形式來獲取。主要包括以下幾項：

1. 公共設施捐贈：建商可透過無償捐贈公共設施來獲得容積獎勵。捐贈後，除了公益設施免計容積外，還可根據捐贈的土地成本、興建成本等來計算額外的容積獎勵。
2. 協助興建公共設施：如果更新基地周邊有尚未開闢的計畫道路或公園綠地等，建商可以協助興建這些公共設施，從而爭取容積獎勵。
3. 處理占有他人土地的舊違章建物：這部分涉及拆遷安置費用，並可納入容積獎勵的計算。但需符合占有他人土地且建物為舊違章的條件，並提供相關文件證明。

容積獎勵的比較與分析

下表整理了不同類型的容積獎勵及其主要條件，方便讀者快速了解每項獎勵的特點。

容積獎勵類型	獎勵條件	獎勵特點
時程獎勵	在規定時間內完成都更申請	獎勵隨申請時間縮短，早申請多獎勵
規模獎勵	更新單元為完整街廊或基地面積達3,000平方公尺以上	鼓勵大規模更新案
整體規劃及綠建築	建築設計符合防災、無障礙設施、環境協調、綠建築等要求	需兼顧多項建築設計要求
公共設施捐贈	無償捐贈公共設施，且經政府認可	可根據捐贈成本計算獎勵
協助興建公共設施	協助開闢計畫道路或公園綠地	提升更新案價值
舊違章處理	占有他人土地且為舊違章建物	需符合認定標準

都更條件與容積獎勵的互動關係

容積獎勵的取得與都市更新的條件密切相關。例如，規模獎勵的獲取依賴於更新單元的大小，而時程獎勵則取決於都更申請的進度。這些條件促使建商和居民在規劃都更時，必須仔細考慮各種因素，以便最大限度地獲得容積獎勵。

此外，隨著政府在不同縣市對都更容積獎勵的細則規定，建商需根據地方政府的政策來調整策略。例如，在台北市和新北市，對於綠建築獎勵有明確的計算方式，建商若想獲得更多獎勵，必須在規劃設計階段就考慮這些因素。

結語

都市更新和容積獎勵的關係複雜而緊密。透過了解各種容積獎勵的條件及特點，建商和居民可以在進行都市更新時，最大化自身利益。同時，也有助於城市更快、更有效地進行更新，提升都市發展的品質。在實際操作中，了解各地的政策規範，並積極爭取不花錢的獎勵，將是推動都市更新的關鍵策略。