在不動產交易中，屋主常面臨選擇與房仲簽訂「專任約」或「一般約」的抉擇。然而，當屋主希望將專任約轉為一般約時，可能會遇到一些挑戰和法律考量。同時房仲公司多數 prefer 簽 專任約 而非 一般約的背景之下，屋主該如何應對才能保障自身權益,在本文中均有詳盡解說。
專任約與一般約的區別
專任約指屋主在約定期間內，僅委託單一房仲公司銷售房屋，並不得自行出售或另行委託其他仲介。這種方式的優點在於房仲可能投入更多資源，如廣告宣傳、舉辦開放參觀等，以積極促成交易。然而，缺點是若房仲未能積極銷售，屋主在合約期間內難以自行尋找其他銷售管道。
相對地，一般約允許屋主同時委託多家房仲公司銷售房屋，甚至自行出售。這增加了房屋的曝光率，但也可能導致房仲投入的資源較少，因為成交機會被多方分散。
專任約轉為一般約的考量
當屋主希望將專任約改為一般約時，需注意以下事項：
- 合約條款：專任約通常明確規定委託期間及相關條款。若屋主在專任約期間內單方面終止或變更合約，可能構成違約，需支付違約金。例如，有些合約規定，屋主單方面終止契約需賠償總價的2%，若在專任約期間內另行委託其他仲介，可能需賠償4%。
- 法律依據：根據《民法》第549條，委任契約的任何一方均得隨時終止契約。然而，若在不利於他方的時期終止，終止方需負損害賠償責任。因此，雖然屋主有權終止專任約，但可能需承擔相應的賠償責任。
- 與房仲協商：若屋主希望將專任約轉為一般約，建議與原房仲公司進行協商。若雙方同意變更，應以書面形式確認新的委託方式及相關條款，以避免未來的爭議。
專任約與一般約的比較
以下是專任約與一般約的主要差異：
| 項目 | 專任約 | 一般約 |
|---|---|---|
| 委託對象 | 單一房仲公司 | 多家房仲公司 |
| 屋主自售權利 | 不可自行出售 | 可自行出售 |
| 房仲投入資源 | 投入較多，積極銷售 | 可能較少，視物件而定 |
| 合約期間 | 通常1-6個月 | 無固定期限，視雙方約定 |
| 違約責任 | 單方面終止或違約需賠償 | 通常無違約金，視合約而定 |
房仲偏愛簽專任約的主因
房仲公司多數 prefer 簽 專任約 而非 一般約，主要是因為專任約對房仲的業務發展更有利，確保房仲在銷售過程中能獲得回報。以下是幾個關鍵原因：
1. 確保獨家銷售權，提高成交機率
- 簽訂 專任約 後，該房仲公司擁有獨家銷售權，避免其他房仲介入，降低成交被搶走的風險。
- 一般約 的情況下，多家房仲同時銷售同一物件，若買方透過其他房仲成交，原房仲公司將無法獲得佣金。
- 因此，專任約可確保房仲的投入不會白費，提高成交回報率。
2. 更願意投入廣告和行銷資源
- 專任約確保房仲公司擁有 穩定的銷售期間，因此更願意投入廣告、拍攝、3D實景導覽、刊登平台行銷等資源，以提高成交機率。
- 一般約 下，由於多家房仲同時銷售，除非物件條件極佳,否則房仲可能不願投入過多行銷資源(目前除各家房仲系統的聯賣系統外,多數行銷會以刊登591廣告與每月印製傳單為主)，因為即使投入，也不確保成交能由自己拿到佣金。
3. 控制價格與銷售策略
- 簽訂專任約後，房仲可以 統一掌握價格，避免因不同房仲報價不同而影響市場信任度。
- 一般約 情況下，不同房仲可能為了吸引買方，報出不同的價格，導致買方混淆，甚至影響屋主最終的成交價格。
- 專任約 可確保房仲公司掌控銷售節奏，維護物件的市場價值。
4. 減少佣金爭議，保障收益
- 在 一般約 下，若多家房仲都曾向買方介紹該物件，最終買方透過哪家成交，可能引發佣金爭議。
- 專任約 明確保障該房仲擁有唯一的銷售權，成交後佣金歸於該房仲公司，減少爭議與糾紛。
5. 避免「內部競爭」，提升成交效率
- 若一間房仲公司內部有多名業務員，簽訂 專任約 可確保公司內部人員共享資源，協作銷售，而非相互競爭搶單。
- 一般約 則可能導致業務員之間為了爭取成交，各自為政，影響銷售策略的一致性。
6. 確保仲介有穩定的銷售時間
- 專任約 一般簽訂 1~6 個月，這段期間內，房仲公司可專心經營該物件，規劃行銷方案。
- 一般約 則隨時可能因屋主轉委託其他房仲或自行出售，導致房仲前期投入的努力無法回收。
為何屋主不見得願意簽專任約？
雖然專任約對房仲有利，但屋主可能會擔心以下幾點：
- 房仲不積極銷售：若房仲拿到專任約後，可能因委託售價過高,脫離市場需求,因此並未投入足夠的銷售資源，屋主短期內無法更換房仲，影響銷售進度。
- 市場曝光度受限：一般約可讓多家房仲系統同時銷售，增加物件曝光度，而專任約只能透過單一房仲銷售，可能影響成交速度。
- 擔心佣金與條件談判空間小：由於專任約保障了房仲的利益，可能降低房仲在佣金或條件上的讓步空間。
結論
專任約讓房仲更願意投入資源，提高銷售效率，同時確保佣金收入，因此房仲多數 prefer 簽 專任約。但屋主需衡量房仲的專業度、行銷策略，並與房仲談妥細節，避免所託非人導致專任約帶來的不利因素，例如房仲刻意消極拖延銷售、無法解約等問題。