在近年房市逐漸從「賣方市場」轉變為「買方市場」的同時，越來越多賣方感受到銷售困難，不少屋主在降價後仍無法如願成交，甚至認為買方「亂砍價、毫無行情可言」，讓人不禁思考：究竟是買方無理，還是賣方對市場機制缺乏理解？
本文將從客觀角度分析「賣方降價與房價下跌」之間的因果關係，透過真實案例與實價登錄資料探討房市運作邏輯，並提醒賣方與房仲人員：唯有尊重市場數據，才能在價格波動中找到立足之地。
賣方怒轟買方亂出價，真的是如此嗎？
一位屋主分享自身經歷，引起廣泛討論。他原開價1,598萬元，觀察鄰居以1,530萬元成交後，主動降價至1,480萬元，最終甚至願意以1,300萬元出售。然而買方開價卻從1,200萬一路砍到900萬元，讓屋主怒不可遏，直呼買方根本沒做功課。(降價500萬還被砍到骨折！屋主怒轟：買方出價前有做功課嗎？)
表面看來，賣方的「讓利」似乎合情合理，但若從市場機制角度分析，這樣的開價是否一開始就脫離現實？是否只是自我預期的落空？都是得重新去面對自己的重點。
房價高點過後，市場不再「照單全收」
賣方認為自己從1,598萬降價到1,300萬是巨大讓步，但必須釐清一點：原始開價本身若缺乏市場依據，降價幅度再大也未必具吸引力。
多數買方在現今房市中，早已具備查詢「實價登錄」的能力，了解近期成交行情、銀行估價與區域行情。若賣方開價脫離現實，即便再降價，也未必能達到預期效果。
📊 賣方開價與實價登錄比較表
| 項目 | 賣方主觀價格 | 區域實價登錄均價 | 銀行估價區間 | 買方實際出價範圍 |
|---|---|---|---|---|
| 初始開價 | 1,598 萬元 | 約 1,400~1,450 萬元 | 約 1,450~1,480 萬元 | 900~1,200 萬元 |
| 最低接受成交價 | 1,300 萬元 | 約 1,400 萬元 | 約 1,450 萬元 | 900~1,200 萬元 |
| 成交結果 | 未成交 | – | – | – |
從上述表格可看出，儘管賣方主觀認為「降價很有誠意」，但買方出價範圍仍遠低於其期待，反映出雙方對市場價值認知出現巨大落差，這也正是買賣難以成交的主因。
為何買方出價愈來愈低？原因其實很現實
許多賣方會疑惑：「為什麼我降價了，買方還出更低？」原因不外乎以下幾點：
- 市場轉為買方主導：當市場供過於求，買方選擇變多，自然更有談判空間。
- 房價預期轉變：通膨與高利率導致資金緊縮，買方對未來房價持保守甚至看跌態度。
- 自備款與貸款壓力：銀行核貸標準嚴格，買方若貸不到理想金額，只能調整出價。
- 實價登錄的進階應用：買方除了透過實價登錄，掌握市場行情之外，更透過進階的房產數據統計工具來掌握對不合理開價的辨識能力。
這些因素促使買方即使有購屋需求，也會理性評估價格與條件，而非照單全收。
主觀開價是賣方「自食惡果」的開端
本案例中，賣方強調自己在五年前購入價格即為1,200萬，如今銀行估價1,450萬，應有漲幅，因此堅持「不能接受低於原購價」的邏輯。然而，這樣的思維忽略了幾個現實：
- 市場價格非依照成本加價計算，而是根據供需與比較價值決定。
- 個人情感與成本不能成為合理定價的依據。
- 房價上漲不是「理所當然」，尤其在市場趨緩時，更應審慎以對。
正因為過去「隨便開價也有人接單」，導致賣方對市場形成「賣不掉就加價賣」的錯誤認知；如今輪到買方市場時，才發現自己的價格難以支撐，成為「自食其果」的代表案例。
房價下跌時期,買賣雙方該如何調整心態？
這場買賣雙方互不妥協的鬧劇，其實凸顯出房市中一個關鍵問題：買賣雙方對價格缺乏共同認知，導致交易失敗。
✅ 對賣方的建議：
- 尊重實價登錄與區域行情：不要僅憑印象或情感或以近期成交案例作為開價基礎,尤其當碰到滯銷難題時,請優先擴大參考數據範圍,並優先懷疑舊有的開價已失去基礎而必須找尋新的方向。
- 諮詢專業房仲：找願意據實分析行情的仲介，而非只迎合開價的業者。
- 預做心理準備：房價並非永遠上漲，願意彈性調整，才能找到有意願的買家。
✅ 對買方的建議：
- 出價應有根據：除了查詢近期實價登錄、了解銀行估價，透過進階的房產數據統計工具來清楚整體房價格局出具合理出價才能促成交易。
- 理性評估未來價值：不必盲目追求低價，也不該對合理價格「砍過頭」。
- 尊重賣方立場：合理議價應建立在資訊對等與互相尊重的基礎上。
房子賣不掉？也許你該換個方式「賣」
冷靜再回頭想想房子放了幾個月，仲介帶了幾組人來看，結果連一句出價都沒有。一般人都會從「是不是價格太高？房子本身有問題？還是現在房市真的很冷？」懷疑起,但問題可能出在細節中，也就是房子賣不掉，不一定是它不夠好，而是你沒「把它賣好」。
❌ 房仲有帶看 ≠ 真有在賣
一般人會想：「房仲若都有在發文、帶客人看房，應該就夠努力了吧？」
但事實上，那只是「量」,但若每次的量沒有「質」來維繫時依舊只是空包彈,而且還會將有限的買方資源給浪費掉,因此賣房初期找到問題極為重要。而真正有在「賣」的仲介，會針對每次帶看後做回饋紀錄與整體房市的數據現況來跟你討論，分析為什麼沒出價？是價格超預算？空間感不對？還是裝潢風格不吸引人？而這些討論都得是在競爭環境的背景下來能得出應對的策略來。
如果你的仲介只是當導遊帶客人晃一圈，卻沒有整理出「為什麼買方不買」，那這些帶看就只是例行公事，沒產出任何有用資訊,那你就得小心自己所託非人了。
🧠 買方其實在用「刪去法」挑房子
在買方市場下，買方會回到不是「喜歡就買」的模式裏頭，而是一次看好幾間，再從中挑最划算的下手。所以如果你的房子在看過至少五次之後，還沒任何出價，請你務必要有警覺心,因為那可能代表你可能已經被默默淘汰,若不調整策略就會白白地耗掉時間。
這時候可以怎麼做？
- 價格微調：雖無需盲目地大砍價，但務必透過統計數據重新去定位當前局勢下的出價模型,搭配局部的心理定價的調整，讓價格變得更「好入口」
- 重新包裝亮點：你的房子採光好、格局方正，這些資訊要用圖文說得更具體，而不是一句話帶過
- 增加彈性條件：例如「含部分家具出售」、「可配合交屋期」，讓買方覺得更容易成交
- 改變心態：由於多數屋主對房市變化掌握不易,因此造成房價認知過分主觀,導致經常錯失交易的黃金時機,面臨這樣的心理考驗是每位屋主事前必須諄倍的功課
✅ 賣房要像行銷，不是拚賣的久，是拼策略
如果你賣房卡關，建議立刻做兩件事：
- 要求檢視仲介「帶看回饋報告」藉此了解房種心態優劣
- 定期與仲介討論你的廣告文案、照片、定價策略
房子賣不出去，很多時候不是產品問題，而是幫你賣的人不對又或是沒用對方法把它推出去。換個角度並且找到對的人來討論一起調整策略，買家自然就會找上門來。
結語：尊重市場數據，才是房市健康運作之道
盲目地「賣方降價」並非一定能刺激成交，尤其當原始開價就已偏離市場行情時，降價反而暴露出價值虛高的問題。實價登錄雖然能讓資訊透明化，但重點卻是該如何能讓這些數據可以有效來幫助自己應對現實的房市考驗。
因此從整體的角度來看,房地產交易並非單向讓利，而是雙方在「合理價格區間」內找到交集。故無論是賣方還是買方，若都能尊重市場機制、理性應對價格波動，才能建立更成熟、健全的交易環境。
在這樣的房市中，唯有客觀定價、理性談判、資訊對稱，才是避免「賣家憤怒、買家無感」的最佳解方。
如您正在考慮出售或購買房產，除了善用實價登錄平台查詢鄰近區域成交價格，找對專業優質房仲合作建立正確價格策略，才能真正掌握交易主動權。
在房價下跌、資訊公開的時代，買賣雙方都不再只是依賴直覺或情緒下判斷，而是需要靠數據說話、靠邏輯分析。此時，房仲角色也悄然轉變——不再只是跑單與帶看，更要成為能協助客戶解讀行情、策略溝通的顧問型角色。
面對買方愈發理性、賣方需求更高的雙重壓力，能否掌握市場節奏與議價技巧，已成為成交關鍵。若你是一位房仲，或想在這波轉型中提升自己，這正是切入市場的黃金契機。