近年來，台灣房地產市場經歷了諸多變化，導致房仲業者面臨前所未有的挑戰。交易量下滑、經營成本增加以及市場競爭激烈等因素，促使部分房仲業者倒閉。同時，房仲人員過多的現象也引發社會關注。面對這些問題，政府應如何因應與檢討，成為當前亟需探討的議題。
房仲業倒閉潮的成因
房市交易量下滑
受到政府打炒房政策、升息以及整體經濟環境影響，台灣房市交易量明顯萎縮。根據預測，2025年全年交易量估計為27.8至28.8萬棟，較2024年減少18%至21%。交易量的縮減直接導致房仲業績大幅下滑，許多業者因此面臨經營困境。
經營成本增加
除了業績下滑，房仲業的經營成本也在增加，例如店面租金、人事成本等。這進一步加劇了業者的經營壓力，特別是在交易量減少的情況下，維持固定成本變得更加困難。
市場競爭激烈
過去幾年，房仲業快速擴張，導致市場競爭非常激烈。在市場萎縮的情況下，競爭更加白熱化，一些體質較弱的業者難以生存。這些因素共同作用，促成了房仲業的倒閉潮。
房仲人員過多的成因
房仲人員數量過多的現象，主要受到以下幾個因素影響：
低門檻與高獎勵機制
房仲業的入行門檻相對較低，許多新進人員只需通過考試便可取得證照。此外，部分業者為了迅速擴大市場份額，降低聘用標準，吸引大量求職者加入。由於房仲業採取業績制，高額佣金吸引了大量想透過房地產交易獲利的從業人員，造成市場人力供給過剩。
房市景氣週期影響
當房市景氣良好時，房仲業者大幅招聘新血，以搶占市場份額。然而，當市場景氣反轉，交易量下降時，過多的房仲人員無法適應市場需求減少的現象，導致競爭激烈，影響從業人員的收入與就業穩定性。
兼職與短期從業人員增多
許多房仲業者允許兼職或短期從業，使得市場上的房仲人員數量遠高於市場實際需求。一些人將房仲視為短期投機職業，當市場利潤縮減時，他們容易快速離開市場，造成流動率極高的現象。
房仲人員過多不僅加劇了市場競爭，還可能導致從業人員素質參差不齊，進而影響行業形象。部分不肖業者為追求業績，可能採取誇大不實、隱瞞資訊等手段，損害消費者權益。此外，交易糾紛頻傳也使房仲人員的社會地位及專業形象低落。
政府的因應與檢討
面對房仲倒閉潮與房仲人員過多的問題，政府可以從以下幾個方面進行因應與檢討：
1. 建立完善的證照制度與專業培訓
- 提高准入門檻：制定更嚴格的房仲人員基層證照考試標準，確保從業人員具備足夠的專業知識和道德素養。並依照市場交易實際現況來調整每年證照核准名額,避免資格過於浮濫。
- 強化證照管理：建立完善的證照註銷機制，對於違規或不適任的房仲人員，依法取消其執業資格。定期審核房仲人員的執業狀況，確保其持續符合專業要求,同時可考量加入買賣雙方的考量評分機制作為考核要件。
2. 加強市場監管與消費者保護
- 制定明確的交易規範：制定詳細的房地產交易規範，明確房仲人員的權利義務，防止不當行為,尤其禁止房仲人員或店東自己球員兼裁判的投機炒作行為。加強對房地產廣告的監管，禁止誇大不實或誤導消費者的廣告。
- 建立有效的投訴管道：設立專門的投訴管道，方便消費者反映房仲人員的違規行為。也能建立起各地方政府與人民長期溝通的管道。
- 強化資訊透明度：除了原本實價登錄的房地產交易資訊平台之外，建議更應從源頭將市售物件納入管理機制中，避免人為惡意限量或哄抬。
3. 推廣買方經紀人制度，健全房地產發展
- 推動買方經紀人服務：政府應鼓勵房仲業發展「買方經紀人」制度，使買賣雙方各自擁有專業經紀人協助，避免原本產業結構偏於賣方，提高交易公平性。
- 提供政策與法規支持：建立相關法規保障買方經紀人的合法權益，並提供補助或稅務優惠，鼓勵業者轉型。
- 提升專業標準：要求買方經紀人接受更完整的專業訓練，確保能夠為購房者提供可靠的市場分析、價格評估與談判建議。
4. 促進市場健康發展
- 合理調控市場供給：根據市場需求，合理調控房仲人員的數量，避免市場過度競爭。配合整體不動產政策，避免惡性競爭。
- 鼓勵多元化發展：鼓勵房仲產業朝向專業化、多元化方向發展，尤其更應結合現有實價登錄的機制,將其淬鍊出更能輔助決策的功能來提供差異化的服務，滿足不同消費者的需求。
比較分析：房仲業倒閉潮的成因與政府應對措施
| 成因 | 影響 | 政府應對措施 |
|---|---|---|
| 交易量下滑 | 房仲業績衰退，倒閉潮擴大 | 調整房市政策，促進交易活絡 |
| 經營成本上升 | 房仲公司利潤降低 | 限制房仲新增家數 |
| 市場競爭激烈 | 房仲人員收入降低，專業形象受損 | 強化證照管理，提高從業門檻 |
| 人員素質參差不齊 | 消費糾紛增加，行業信譽下降 | 強化監管機制，推動誠信經營 |
結論
政府應透過強化市場監管、提升從業人員素質、推廣買方經紀人服務等措施，改善市場秩序，確保房地產交易的公平與透明，促進房仲產業的健康發展。