近年來，隨著房地產市場波動，許多購屋者因槓桿操作過大，面臨資金壓力，被迫以低於購買價格出售房產，這種現象被稱為「賠售」。本文將深入探討賠售物件的定義、成因、對市場的影響，以及買賣雙方應對賠售物件的策略。
賠售物件的定義
賠售物件是指房產持有人以低於其購買價格的價格出售的房屋。這通常發生在市場下行期間，或投資者因資金周轉不靈，急需出售資產以回籠現金的情況下。
賠售的成因
- 槓桿操作過度：部分投資者在房市高峰期大量借貸購買多處房產，期望透過房價上漲獲利。然而，市場一旦下跌，房價無法支撐高額貸款，導致投資者無力償還，只能賠售求現。
- 市場供需失衡：當市場上供應量過大，需求不足時，房價下跌，持有人為了快速出售，只能降低價格，甚至賠售。
- 政策調控影響：政府為抑制房地產炒作，可能出台限貸、限購等政策，導致投資者資金鏈斷裂，被迫賠售。
賠售原因剖析：不只是價格落差，還有沉沒成本與機會成本
許多屋主認為「賠售」僅是買賣價格的差額，但事實上還需考慮下列成本：
- 沉沒成本：購屋過程中的稅費、裝潢費與仲介費等。
- 機會成本：持有期間錯失其他投資機會的損失。
- 利息負擔：若使用高槓桿購屋，利息支出可能遠超預期。
賠售對市場的影響
- 價格下探：大量賠售物件湧現，可能導致市場價格進一步下跌，形成惡性循環。
- 買方機會增加：對於自住型買家或長期投資者而言，賠售物件提供了以較低價格購買房產的機會。
- 市場信心受挫：頻繁的賠售現象可能引發市場恐慌，影響潛在買家的購買信心，進一步加劇市場低迷。
投資客槓桿過高的隱憂：央行信用管制影響大
自央行祭出第七波信用管制後，第二屋限貸五成、第三屋僅三成，直接打擊多屋族投資意願。
不少預售屋買家因無力交屋，被迫以「平轉」或「賠售」方式求售，降低違約風險。
| 投資狀況 | 過去（無限貸） | 現在（限貸五成） | 影響 |
|---|---|---|---|
| 自備款需求 | 低 | 高 | 自有資金門檻提高 |
| 購屋意願 | 高 | 低 | 投資客退場、房價下跌心理預期,導致買方觀望 |
| 賠售案例數量 | 少 | 求售時間要拉長,賠售物件才會增加 | 賣方讓利、議價空間擴大 |
賣方應對策略
- 審慎評估投資風險：在購買房地產前得先將自己當成賣方身分來看，應充分評估自身的資金實力和風險承受能力，避免過度槓桿操作。
- 靈活調整價格：當市場出現下行趨勢時，應及時調整預期，適當降低售價，以避免更大的損失。
- 加強物業管理：提升房產的吸引力，如進行適當的裝修或改善，以提高出售的競爭力。
買方應對策略
- 謹慎篩選物件：雖然賠售物件價格誘人，但仍需仔細檢查房屋品質，避免購買到有嚴重瑕疵的房產。
- 了解市場行情：在購買前，應對目標區域的房價走勢有清晰的了解，確保所購房產具有保值或增值的潛力,否則即便取得賠售物件仍有成本過高的疑慮。
- 審核交易文件：確保交易過程中的所有文件合法且完整，避免日後產生法律糾紛。
賠售潮是否擴大？未來市場走向分析
出現賠售潮的兩大徵兆
- 房價持續下跌：賣方壓力倍增，被迫讓利出場。
- 房貸族無力繳款：銀行法拍物件增多，市場供給過剩。
不過，目前蛋黃區（如大安區、信義區）仍顯穩定，初期主要賠售集中於蛋白與蛋殼區等供給量較大或是新興重劃區為主。
若央行未進一步加強信用管制，預計短期內賠售潮將局限於投資客密集區域以及新青安寬限到期房貸繳不出來的物件。除非整體環境影響,如台幣匯率持續貶值,股市崩壞等情況發生,賠售潮發生的機率才會大幅提升,否則目前仍會以溫水煮青蛙的方式來進行,因此也間接表示,賠售潮若不發生的代價,在未來至少到2027年之間交易量呈萎縮格局,而房子有行無市的流動性難題將浮上檯面。
結論
賠售物件的出現反映了市場的波動和投資者的風險管理問題。對於賣方而言，無論是自住或置產用途應在前做好風險評估，避免過度槓桿操作；對於買方而言，無論是自住或置產用途,r均需謹慎篩選物件，確保購買到具備價值且流動風險低的房產。只有買賣雙方都保持理性，才能在波動的市場中立於不敗之地。