隨著台灣房市的變動，政府為了抑制房地產炒作，於2021年7月1日實施了房地合一稅2.0，這次修法將預售屋納入課稅範圍，對於市場上原本高度活躍的預售屋買賣行為帶來了極大的衝擊。本文將深入探討房地合一2.0對預售屋的影響，以及在此情況下，如何正確申報預售屋的房地合一稅，並解析如何利用重購退稅優惠減少稅負。
房地合一稅2.0納入預售屋的背景
在房地合一稅2.0實施之前，預售屋交易並不在房地合一稅的課稅範圍內，使得許多投資人利用預售屋進行短期炒作，迅速獲取利潤。為了有效抑制這種現象，政府決定將預售屋納入課稅範圍，並且設立了較高的稅率，對於持有期間短於2年的預售屋交易課徵45%的重稅。
預售屋交易的課稅規定與持有期間計算
房地合一稅2.0實施後，預售屋交易的課稅標準與一般房地產交易有所不同，特別是在持有期間的計算上，更加嚴格。以下是預售屋持有期間的計算方式與相關課稅規定：
- 持有期間計算：預售屋的持有期間起算日區分成兩塊,一個是預售時期,另一處為成屋辦妥所有權移轉登記日，而非簽訂預售合約的日子。這意味著，若購買人簽訂預售合約後在預售期間轉售該預售屋，則適用於房地合一稅2.0的稅率,若持有期間到取得成屋所有權時,則從該取得成屋所有權時間從頭起算房地合一稅2.0的稅率，而非從預售簽訂合約開始計算。
- 稅率適用：根據持有期間的長短，房地合一稅2.0的稅率分為不同區間。持有期間未滿2年的預售屋交易適用45%的稅率，持有2年至5年者適用35%的稅率，持有超過5年者則適用20%的稅率。
- 交易價格認定：預售屋的成交價通常是在預售合約簽訂時確定，但實際課稅時，國稅局會以實際收取的價金部分當作收入來認定，這也是預售屋與一般房地產交易的一大不同之處。
預售屋交易與重購退稅的應用
預售屋換約交易也在房地合一稅2.0的課稅範圍內，這讓許多投資人面臨更高的稅負。然而，對於符合條件的交易，仍有機會通過重購退稅的方式減少稅負,然而本處指的是預售屋持有至成屋階段方能設籍,因預售屋無法設籍,故不符合重購退稅資格。故以下是關於重購退稅的幾個重點：
- 重購退稅的適用條件：如果賣方在出售房屋後2年內購入新的自住房，且在新舊房屋都無出租或營業情形的情況下，可以申請重購退稅。換言之，只要符合自用住宅的條件，並在出售後重新購買自住房，賣方可以將原有房屋交易的房地合一稅部分或全額退還,但申請時請提供足以證明自住事實的相關文件(如水電費等)。
- 退稅比例：當出售的房屋價格低於重購房屋時(小換大)，可以全額退稅；反之，如果出售房屋的價格高於重購房屋(大換小)，則按比例退稅。例如，如果王先生的舊房屋售價為1000萬元，而新購房屋的價格為800萬元，則可退還房地合一稅的80%。
- 實例解析：以高雄王先生的案例為例，他在2017年購買預售屋，並在2019年取得所有權後於2022年出售該房屋。由於持有期間未滿5年，原本適用35%的稅率。然而，由於王先生在出售後符合重購退稅的條件，他可以通過申請重購退稅來減少稅負。
比較表：房地合一稅2.0下的預售屋與成屋交易稅率
| 交易類型 | 持有期間 | 適用稅率 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 預售屋 | 未滿2年 | 45% | 高稅率適用，抑制短期炒作 |
| 預售屋 | 2-5年 | 35% | 持有期間超過2年但未滿5年 |
| 預售屋 | 超過5年 | 20% | 長期持有適用較低稅率 |
| 成屋 | 未滿2年 | 45% | 同樣適用高稅率以抑制炒房 |
| 成屋 | 2-5年 | 35% | 持有期間超過2年但未滿5年 |
| 成屋 | 超過5年 | 20% | 長期持有適用較低稅率 |
結論
房地合一稅2.0的實施對預售屋市場帶來了顯著影響，特別是對於短期持有的投資人，面臨著更高的稅負壓力。然而，對於有意自住的購屋者，仍可通過重購退稅的方式來減少稅負。在進行預售屋交易時，建議民眾務必了解相關稅制規定，並審慎規劃持有與出售的時機，以避免不必要的稅負負擔。