在購屋過程中，房貸是大多數人不可避免的一部分。無論是首次購屋者還是經驗豐富的投資者，了解房貸試算公式以及如何使用Excel進行試算，都是確保財務計劃穩定的關鍵。本篇文章將介紹房貸試算的基本公式，以及如何利用Excel來進行試算，並模擬針對新青安貸款的計算方式，幫助你在房貸決策上做出更明智的選擇。
房貸試算的基本概念
在開始計算房貸試算公式之前，首先要了解一些基本概念：
- 貸款總額：這是你向銀行借貸的總金額。
- 貸款年限：這是你打算在多少年內還清貸款，通常為30年（360個月）或40年（480個月）。
- 利率方式：可以是固定利率或浮動利率，銀行通常會提供不同的利率方案供選擇。
- 銀行利率：目前銀行提供的房貸利率，通常以年利率表示，但在試算時會轉換為月利率來進行計算。
- 寬限期：這是你可以暫時只支付利息而不需償還本金的期間。
房貸試算公式
在房貸試算中，最常用的公式是「本息平均攤還」和「本金平均攤還」兩種。這兩種方法各有優劣，適用於不同的財務狀況。
本息平均攤還試算公式
本息平均攤還法是目前最常見的還款方式，它的特點是每月還款金額固定，便於財務規劃。其公式如下：
[
每月應還本息金額 = \frac{{貸款本金 \times 月利率 \times (1 + 月利率)^{月數}}}{{(1 + 月利率)^{月數} – 1}}
]
在此公式中：
- 月利率 = 年利率 ÷ 12
- 月數 = 貸款年限 × 12
本金平均攤還試算公式
相比之下，本金平均攤還法每月還款金額逐月遞減，初期的還款壓力較大，但總利息支出較少。其公式如下：
[
每月應還本金金額 = 貸款本金 ÷ 還款總月數
]
每月應還的利息金額則隨著本金的減少而減少。
Excel中的房貸試算公式應用
Excel提供了強大的財務函數，可以幫助你輕鬆地進行房貸試算，以下是一些常用的公式與方法：
使用PMT函數進行房貸試算
在Excel中，PMT函數是一個常用來計算固定利率貸款每月付款金額的函數。使用PMT函數，你可以快速計算出每月的房貸還款額。
PMT函數的基本格式為：
[
=PMT(利率, 期數, 貸款本金)
]
- 利率：每月利率，通常為年利率除以12。
- 期數：總期數，即貸款年限乘以12。
- 貸款本金：總貸款金額。
新青安貸款的試算
新青安貸款針對年輕首購族群提供了更優惠的利率方案，因此在進行試算時，應特別注意利率的適用範圍與條件。假設你打算借貸一筆新青安貸款，年利率為1.775%，貸款金額為600萬，貸款年限為30年，則你可以使用以下Excel公式進行試算：
=PMT(1.775%/12, 30*12, 6000000)此公式將幫助你得出每月應還的本息金額。
房貸試算的應用場景
了解房貸試算公式後，以下是一些常見的應用場景，幫助你更靈活地運用這些公式：
- 預算規劃：在購屋前進行房貸試算，瞭解每月的還款金額，確保不會超出自己的財務負擔。
- 利率比較：比較不同銀行提供的利率方案，選擇最適合自己的房貸產品。
- 提前還款計劃：根據試算結果，考慮是否進行提前還款，減少總利息支出。
如何找到最適合的房貸利率？
在選擇房貸利率時，不僅僅要關注利率本身，還應考慮其他因素，如貸款條件、附加費用等。以下是幾個小技巧，幫助您找到最適合的房貸利率：
- 比較不同銀行的優惠方案：定期關注各大銀行的優惠活動，有時銀行會提供短期的特惠利率，這些優惠可能比平常的利率更低。
- 提高個人信用評分：信用評分是影響房貸利率的重要因素之一。保持良好的信用紀錄，避免逾期還款，可以幫助您獲得更低的利率。
- 考慮貸款成數：貸款成數越低，銀行承擔的風險越小，您獲得低利率的機會就越高。若有可能，可以增加自備款，減少貸款金額。
- 選擇合適的貸款期限：較短的貸款期限通常伴隨較低的利率，但每月還款壓力會較大。根據自身的財務狀況，選擇最合適的貸款期限。
結論
掌握房貸試算公式及其在Excel中的應用，不僅能幫助你更好地規劃購屋財務，也能在面對不同的貸款選擇時，做出最適合的決定。無論是選擇本息平均攤還還是本金平均攤還，理解並熟練運用這些公式，將是你在購屋過程中不可或缺的能力。
| 項目 | 本息平均攤還 | 本金平均攤還 |
|---|---|---|
| 每月還款金額 | 固定 | 逐月遞減 |
| 初期還款壓力 | 較低 | 較高 |
| 總利息支出 | 較高 | 較低 |
| 適合對象 | 收入穩定、希望每月固定支出的購屋者 | 希望減少總利息支出、有較高初期還款能力的購屋者 |
透過本文的介紹，希望能幫助你更好地理解房貸試算公式，並靈活運用於日常生活中。