隨著房價高漲與購屋需求的多元化，「低公設比建案」成為不少購屋族青睞的選項。然而，低公設比是否真正代表高效利用空間與生活便利？本文將解析公設比相關法規、建案特點及各區低公設建案的趨勢，幫助讀者了解如何選擇適合自己的房屋。
什麼是公設比？低公設比的意義
公設比是指房屋權狀坪數中屬於公共設施的比例，包括大廳、電梯間、走廊及各項公共空間。一般來說，公設比越高，代表公共設施越多，但實際使用的室內坪數相對減少。
低公設比的預售屋通常意味著更高的坪效，也就是每坪購屋成本中，實際使用面積比例較高。然而，低公設比建案勢必受限於建築基地的開發面積,如基地面積較小,能形成低公設比的空間較不足。由於多數預售屋相當強調公設賣點以吸引目光與買氣,但實際等到成屋階段,卻有不少公設空在那邊養蚊子,故唯有等候台灣的購屋買風逐日成熟,下架部分建案裏頭華而不實的公設空間,低公設建案才能有出頭的一天。
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公設比與建築法規的關係
根據現行建築法規，8樓以上的新建案必須設置至少兩座直通安全的防火樓梯。此外，部分建商將非必要的公共設施如健身房、娛樂交誼空間等，包裝成管委會空間，從而增加了公設比。為了解決這一問題，未來虛坪改革的方向將朝向對管委會空間的設置面積進行上下限規範，並計畫降低公設比5%到10%，預期未來的新建案住宅公設比可降至25%至30%。
低公設預售屋的優缺點
優點：
- 坪效高：實際使用空間比例提升，適合注重空間效益的購屋者。
- 支付總價降低：由於減少豪華公設，建案的總建設成本降低，部分低公設案的售價也相對親民。
- 適合單純居住需求：對於不常使用公設或追求單純生活空間的家庭，低公設建案是一個理想選擇。
缺點：
公設功能不足：缺乏健身房、游泳池、兒童遊戲室等設施，可能影響生活便利性與社交活動。(補充:應視該建案座落位置而定,如位於成熟商圈內,周邊生活機能其實能取代;反之,若位處外圍蛋殼位置,公設功能應該去補強住戶的生活便利性。)
如何選擇低公設預售屋？
- 衡量生活需求
當前小宅當道，若購買2房以下的房子,由於室內空間本身較不足,因此可透過公設去補強活動空間,公設功能較少的建案可能不適合。反之，若購買的室內空間充足,則可以追求實際使用坪數，低公設比會是理想選擇。 - 評估地點與通勤便利性
低公設預售屋可與成熟商圈去互補，故不可盲目去選擇,選擇前需確認交通與生活機能是否符合需求。 - 檢視建材與設計
低公設預售屋可能以小型大廳或縮減走廊空間來節省建設成本，購屋前需檢查這些設計是否影響居住舒適度。 - 參考實價登錄數據
利用實價登錄平台，查詢同區域建案的價格與公設比，並與市場平均水準比較，確保性價比最高,只是現有作法只能一個個用手工二次加工製作,執行起來相當曠日廢時,建議可參考【買房神探 BI】的調閱服務(請參考下圖),則可以選擇不同的年分與位置的需求,將各建案依照公設性價比一次呈現在你眼前。
結語：低公設預售屋適合誰？
低公設預售屋的優勢在於提升實際使用坪數，總價較為親民，特別適合首次購屋或對生活公設需求較低的家庭。尤其是近年來,過往建案一貫豪華設計的公設備受市場考驗,而台灣的住宅建築趨勢也開始逐步成熟朝向務實不務虛的方向發展。但終歸購屋者應根據自身需求發聲，事前做功課認真評估地點、建案特點與生活便利性，才能選擇最符合期望的房屋,建商才能修正過往經驗朝向低公設比建案研發。
未來，隨著市場需求的多元化與建築技術的進步，相信會有更多兼顧坪效與便利性的建案推出，滿足不同購屋者的期待。
