當買房過程進入議價階段，斡旋金常被視為買方表達誠意的重要工具。不少資深房仲及買房經驗分享指出，支付斡旋金往往能提高成交機率，讓賣方更願意坐下來談價格。然而，斡旋金真的能保證成交嗎？以下將深入探討斡旋金的作用、注意事項及其與成交機率的關聯。
什麼是斡旋金？
斡旋金是買方在看中房產後支付的一筆金額，用以向賣方及房仲表達購買意願。一般來說，斡旋金金額約為總房價的2%-3%，或以固定金額計算，通常在5萬至10萬元不等。買方在支付斡旋金的同時，需簽署斡旋書，內含買方出價與其他購買條件。
斡旋金的支付形式通常是支票或現金，而這筆款項的用途並非直接轉交屋主，而是作為房仲展現買家誠意的「籌碼」。
斡旋金的作用與優勢
資深房仲指出，斡旋金因其涉及實際金額，能展現買方的購買誠意，這點相較於單純口頭或書面要約，更具說服力。以下是斡旋金的主要優勢：
- 提升議價成功率
賣方收到斡旋金，通常會認為買方更具誠意，進而增加坐下討論價格的意願。據不完全統計，有支付斡旋金的議價，成交機率通常高於沒有支付的議價。 - 明確交易條件
斡旋書記錄了買方的出價及條件，有助於雙方在談判過程中明確立場，避免爭議。 - 幫助房仲談判
房仲在與屋主溝通時，可藉由斡旋金展示買方的認真態度，提升議價成功的可能性。
民間說法與實際案例：斡旋金成交機率
民間說法：斡旋金成交機率較高
不少網友分享經驗時提到，斡旋金確實有助於提高成交機率，尤其是當買方與屋主價格差距不大的情況。然而，成交與否仍取決於買方出價是否達到屋主心理底價。
實際案例
- 案例一：價格接近屋主底價
某買家支付10萬元斡旋金，開價650萬元購屋，雖未達屋主開價696萬元，但因價差不大，最終成功以660萬元成交。 - 案例二：價格低於屋主心理價
某買家支付5萬元斡旋金，開價600萬元購屋，屋主心理價為650萬元，最終因差距過大，無法達成協議，斡旋金退回。
從這些案例看來，斡旋金能否促成交易，關鍵仍在於價格是否合理，並非單靠支付斡旋金即可。
斡旋金注意事項與房仲話術
支付斡旋金時，買方應特別注意以下事項：
- 確認金額合理性
通常為總價的2%-3%或固定5~10萬元上下，避免過高或過低的金額，過高可能浪費成本，過低則可能被認為誠意不足。 - 選擇可信賴的房仲
若房仲一再鼓吹支付高額斡旋金，買方應保持警覺，避免掉入話術陷阱。 - 明確退還機制
若未成交，應確認斡旋金的退還方式及時間，以保障自身權益。
房仲常見話術與解析
- 話術一：「價差不大，我幫你爭取看看。」
→ 表示買方出價已接近屋主心理價，有談成可能。 - 話術二：「斡旋金能讓屋主看到你的誠意。」
→ 確實有助於提升談判籌碼，但不保證成交。 - 話術三：「有人出價更高，你要不要加價？」
→ 常見於多方競標，買方需慎重考量，避免衝動加價。
啦可一建議:
其實每間房子所遇到的情況不一,比方說A房子屋主期望過大導致開價過高導致乏人問津,因此你的斡旋金可能只是房仲拿來當砲灰的性質,又或者也可能被拿來當作與其他買方競價的本錢,因此這些現象對於每個購屋者而言都得事前明白,並謹慎處理,建議每次斡旋時間不宜過長。
另外購屋者得更重視房仲平日的人格特質,仔細觀察並找尋有良心的房仲人員,同時也加強自己的辨識能力,也別人為你的權利把關之前,你得自己懂得為自己的權利把關。
斡旋金與要約書的比較
以下為斡旋金與要約書的差異及比較：
| 項目 | 斡旋金 | 要約書 |
|---|---|---|
| 法律效力 | 有法律效力，若成交視為訂金的一部分 | 同樣具法律效力 |
| 誠意表現 | 涉及金額，誠意較強 | 僅為書面文件，誠意相對較弱 |
| 支付金額 | 通常為總價的2%-3%或固定金額5~10萬 | 無需支付金額 |
| 成交機率 | 相較要約書成交機率更高 | 成交機率相對較低 |
從表格可看出，斡旋金更適合想迅速促成交易的買家，而要約書則適合預算有限或僅表達意願的情況。
常見答客問
1. 下斡旋金是否真的能提高成交機率？
答： 是的，支付斡旋金通常會被視為買方表達購買誠意的重要方式，因此相較僅提交要約書，支付斡旋金的成交機率相對較高。然而，最終成交與否仍取決於買方開價是否能讓屋主滿意，因此下斡旋金後仍需謹慎評估是否符合自身購買條件。
2. 斡旋金的金額應該如何設定？
答： 斡旋金的金額通常為房屋總價的2%至3%，或是5萬至10萬不等，視交易情況而定。買方應根據自己的財務狀況及房屋價格設定合理金額。此外，過高的斡旋金不一定能增加成交機率，反而可能增加風險，因此建議以合理金額表達誠意即可。
3. 如果斡旋金後無法成交，金額是否能退還？
答： 根據法律規定，若交易未達成，斡旋金通常可以退還，但買方應注意斡旋書中關於退款條件的條款。如果斡旋書中規定了特定條件，例如買方反悔需扣除部分金額作為違約金，則需依約處理。因此，在支付斡旋金前，務必仔細閱讀相關契約內容並向仲介確認細節。
結論
斡旋金確實能提升成交機率，但並非成交的唯一保障。買方應根據自身狀況選擇支付金額，並與房仲及屋主保持良好溝通。此外，斡旋金僅是促進成交的工具，最終價格仍需以理性和市場行情為依據。建議買家在支付斡旋金前，做好相關條件的確認，以確保交易過程順利。