導言：
隨著台灣房市的不斷升溫，購屋者越來越關注房屋的實際使用空間，而「虛坪改革」成為當前房市討論的熱點話題。內政部部長林右昌在2024年提出的虛坪改革草案，旨在解決長期以來困擾購屋者的公設比過高、停車空間分配不合理等問題。本次改革涉及到多項重大調整，對於購屋者、開發商以及整體房市都將產生深遠影響。
虛坪改革的核心變革
虛坪改革的主要目的是降低住宅的公設比，讓購屋者能夠在相同的購屋金額下獲得更多的實際使用空間。依據林右昌的說明，改革將從以下幾個方面進行調整：
- 停車空間劃分改革
根據現有規定，法定停車空間被列為「共有部分」，這意味著無論購屋者是否購買車位，都需要分攤車道的公設費用。虛坪改革方案將停車空間劃分為「專有部分」，讓沒有購買車位的住戶不再負擔車道公設費用，從而實現更公平的負擔分配。這一變革預計通過修訂《公寓大廈管理條例》來達成。 - 公設比合理化
長期以來，台灣的建案多數存在著高公設比問題，部分建商將非必要的公共設施如健身房、娛樂交誼空間等，包裝成管委會空間，從而增加了公設比。為了解決這一問題，虛坪改革將對管委會空間的設置面積進行上下限規範，並計畫降低公設比5%到10%，預期未來的新建案住宅公設比可降至25%至30%。
表格比較：改革前後的停車空間與公設比變化
| 項目 | 改革前 | 改革後 |
|---|---|---|
| 停車空間劃分 | 停車空間列為共有部分 | 停車空間劃為專有部分 |
| 公設比 | 高達30%至40% | 預計降低至25%至30% |
| 管委會空間面積限制 | 無明確上下限規範 | 訂立1%至3%上下限標準 |
| 購屋者實際使用空間 | 相對較少 | 增加5%至10%的使用空間 |
虛坪改革對房市的潛在影響
虛坪改革的推動引發了市場的廣泛關注，尤其是對房價的潛在影響。中華民國不動產開發公會全聯會指出，儘管公設比降低，但建築總面積與免計容積比例並不會改變，這意味著建商的營建成本依然存在，因此房價可能不會因為改革而下降，反而可能因為公設減少而提升單價，甚至產生哄抬效應。
然而，吉家網董事長李同榮表示，虛坪改革雖然會引起部分市場單價的微調，但對於整體市場的漲跌影響有限。他認為，虛坪改革主要針對虛坪灌水問題進行改善，在不影響市場需求的情況下，這項政策有助於改善購屋者的選擇困境，尤其是在高公設比區域。
啦可一觀點補充:
從不動產業者的論點來看,當然他們立場必是最好都不變的,畢竟這場虛坪改革對不動產業者影響甚鉅,日後若真的成行,就會堵住過去將部分「大公」挪作「房價」的後門,自然會降低額外利潤。
然而如文中所提到, 虛坪改革此舉是否會造成單價上揚的後果,以個人過往觀察而言,多數建築開發案在評估階段至送造時,會與建築師、代銷業者精細計算其風險與獲利各式不同可能與組合,而公設比例在初期均以推估完成,而在後期均屬額外利潤最大化取得評估階段,也就是在規劃階段早將利潤風險抓出來了,賠錢的生意是不會有人做的,故實務上額外利潤縮水(賣房價變成賣車位),而並非成本上揚反映單價。
建商公會的憂慮與建議
虛坪改革也引發了建商公會的擔憂。公會指出，改革方案中的停車空間劃分以及公設比限制，可能對於都市更新、權利變換等房地產開發項目產生影響。他們強調，停車位不僅僅是汽車的停放空間，還涉及無障礙車位、訪客車位等共用空間的分攤，如果這些空間納入專有部分，將對社區管理和合理分攤產生挑戰。建商公會建議政府在推動虛坪改革時，應進行更細緻的討論，避免因改革幅度過大而影響房市穩定。
啦可一觀點補充:
至於對都市更新、權利變換之類的影響,建議各位可以反過來看,為何都更推動這麼多年始終成效始終不佳呢?其中部份的原因不也是過多的虛坪在作祟嗎?因為原住戶重視的是室內居住面積,而並非一堆虛幻鮮少使用的大公。
因此虛坪改革卻時也會讓我們會進一步往「資訊揭露透明化」發展,怎麼說呢?也就是可以參考建商公會其中部分的疑慮與建言,當停車空間劃為專有部分時, 可依據停車場與車道的公設空間使用的面積按整體比例持分登記產權,這技術上是辦的到的,而且就可以讓未買停車位的住戶，其車道與防空避難室產權持分的比例很小，卻仍可保有使用權，以減少未來爭議，亦符合管理條例與使用者付費的原則。
而當這些持分的位置與計算的比例的資訊都檯面化之後,不也讓更多買方甚至是都更的原屋主們更清楚知道,他們所買到的都有其必要的價值存在,對整體房市的發展才能更長治久安。
結論：虛坪改革的未來展望
虛坪改革作為一項重大房市政策，旨在解決長期以來困擾購屋者的公設比過高問題，並通過停車空間劃分、公設比合理化等措施，提升購屋者的實際使用空間。儘管改革過程中面臨多方挑戰，尤其是來自建商的反彈，但政府將繼續廣徵各方意見，凝聚社會共識，逐步推動虛坪改革的實施。
未來，隨著虛坪改革的落實，台灣的房市將迎來新的轉變。購屋者將有更多選擇，建商則需適應新規範，調整營建策略。無論如何，虛坪改革的推動，無疑是台灣房市邁向更透明、公平的里程碑。