隨著台灣房價的高漲，年輕人購屋變得愈加困難。為了協助年輕族群完成購屋夢，政府推行了「青年安心成家購屋優惠貸款」，又稱「青年首購貸款」或「青安貸款」，針對首購族群提供相對優惠的貸款方案。然而，許多青年購屋者心中的疑問是：青年購屋貸款是否可以做到「全貸」，即100%貸款？本文將針對這個問題進行深入探討。
青年購屋貸款全貸的可能性
首先，必須了解，目前銀行針對青年購屋貸款的最高可貸成數僅為8成，這意味著購屋者至少需要準備2成的自備款。以台灣大多數的房價計算，這筆自備款往往不是一個小數目。雖然有些購屋者希望能透過「全貸」的方式（即100%貸款）來減少自備款的負擔，但事實上，「全貸」是不太可能的。
全貸的運作模式
雖然青年購屋貸款無法做到全額貸款，但有些銀行提供一種「8成房貸加2成信貸」的方式來達到類似全貸的效果。然而，信貸與房貸有本質上的差異。房貸利率相對較低，還款期限也較長；相比之下，信貸利率較高，還款期限較短。因此，選擇這種「房貸+信貸」的模式雖能暫時解決自備款的問題，但未來的還款壓力可能會大幅增加。
青年購屋貸款全貸的利弊分析
| 優點 | 缺點 |
|---|---|
| 減少初期自備款壓力 | 信貸利率較高 |
| 快速進入房市，抓住購屋機會 | 還款期限較短，增加還款壓力 |
| 利用信貸彌補自備款不足 | 信貸風險較高，影響信用評分 |
青年安心成家購屋優惠貸款：2023年最新調整
為了應對房市困難及支持年輕人購屋，政府於2023年進一步優化了「青年安心成家購屋優惠貸款」方案，以下為最新的四大重點改變：
- 最高貸款額度：從原來的800萬元提升至1000萬元。
- 貸款成數：依舊維持最高8成，購屋者仍需準備至少2成的自備款。
- 貸款期限：從原來的30年延長至40年，延長了還款年限，減輕年輕購屋者的月供壓力。
- 寬限期：從3年延長至5年，在初期5年內僅需支付利息，這段期間能夠減輕購屋者的經濟負擔。
這些新政策的調整，對於那些有自備款但擔心每月還款壓力的年輕人來說，是一大福音。然而，這些措施仍無法解決100%貸款的需求。
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青年購屋貸款全貸是否可行？
目前市場上普遍認為「青年購屋貸款全貸」是不可行的。主要原因在於：
- 銀行的風險考量：銀行針對貸款有一定的風險評估，全額貸款會增加銀行的風險，因此僅能提供最高8成的房貸。
- 自備款的必要性：自備款不僅是銀行對借款人信用的信任度，也能有效減少購屋者的負債壓力。
信貸的風險與挑戰
若購屋者選擇以信貸補足自備款，仍需考量信貸的利率問題。根據目前市場狀況，信貸利率通常較房貸高，這將直接增加月供壓力。而且，信貸的還款年限通常較短，可能是3至7年不等，這使得購屋者必須在短時間內償還這筆額外貸款，增加了還款風險。
央行新規打擊房市資金「漏洞」
此次央行的行動針對兩種常見的資金操作方式進行了嚴格的限制：一是透過不動產抵押貸款來繞過房貸成數限制，另一種是利用定存單質借資金來增加貸款成數。
- 不動產抵押貸款的「移花接木」操作 這類操作常見於購買多戶的投資客，通常購屋者會在取得房屋所有權後，以非房貸的方式向銀行申請不動產抵押貸款。這種方式往往能獲得高於房貸規定成數的貸款，遠超過央行針對二房、三房所設立的5成或3成上限。央行特別指出，這樣的操作違反了房貸管制的初衷，因此在最新版的問答集（QA）中明確要求銀行加強審查，避免借款人藉此獲得過高的貸款成數。這類操作的例子是：購屋者小明已經擁有兩戶房屋，依規定最多只能申請3成的房貸。然而，他透過先借錢取得房屋，再以該房屋申請不動產抵押貸款，可能取得高達房價6至7成甚至更高的貸款。這樣的行為被視為突破了房貸成數的限制，損害了金融監管的有效性。
- 定存單質借資金的「槓桿操作」 此外，許多購屋者會利用定存單質借的方式套出更多資金，央行對此也進行了嚴格的規範。例如，購屋者小華名下已有一戶房貸，但為了購買第二戶房屋，他將自己的100萬元存款轉為定存單，並質借90萬元來支付房款。對此，央行明確指出，購屋者應該直接使用現金而非使用定存單來槓桿操作，並在最新的QA中明確禁止這種行為。
青年購屋貸款全貸的替代方案
雖然全額貸款在青年購屋貸款中幾乎無法實現，但年輕購屋者可以考慮以下幾種替代方案來減輕購屋壓力：
- 尋找合適的貸款方案：除了青年安心成家貸款外，部分銀行會推出不同的優惠貸款方案，購屋者可以多方比較，選擇最合適的利率與還款條件。
- 增加存款與自備款：提前計劃購屋，並努力儲蓄更多的自備款，可以減少貸款的依賴，也能降低未來的還款壓力。
- 考慮共同購屋：有些年輕人會選擇與父母或兄弟姐妹共同購屋，這樣不僅可以分擔自備款的負擔，還能減少每個人的還款壓力。
常見答客問：
1. 青年購屋貸款是否可以做到「全貸」？
目前台灣的青年購屋貸款最高可貸成數通常是8成，購屋者仍需準備至少2成的自備款。銀行基於風險評估，很少提供100%貸款（即全貸）。有些購屋者會選擇透過「8成房貸加2成信貸」的方式來彌補自備款，但這也會帶來較高的還款壓力，因為信貸的利率較高，還款期限也較短。
2. 青年安心成家購屋優惠貸款有什麼最新政策？
2023年政府對「青年安心成家購屋優惠貸款」進行了調整，主要變動包括：
- 最高貸款額度從800萬元提升至1000萬元。
- 貸款期限延長至40年。
- 寬限期延長至5年，購屋者在這段期間只需支付利息，減輕了經濟負擔。
3. 如果自備款不足，應該怎麼辦？
除了嘗試「房貸+信貸」的模式，購屋者可以考慮以下幾種方案來減輕壓力：
- 尋找不同的優惠貸款方案：比較不同銀行的條件。
- 增加存款：提前規劃購屋，增加自備款儲蓄。
- 共同購屋：與家人合資購屋，分攤自備款和還款壓力。
結論
青年購屋貸款全貸在現實中是不太可能的，銀行針對風險的考量使得貸款成數最高僅能達到8成，青年購屋者至少需要準備2成的自備款。雖然透過「房貸+信貸」的方式可以達到全額貸款的效果，但這也會增加未來的還款壓力，尤其是信貸的利率較高、期限較短，使得此方案存在較高的風險。
對於有購屋需求的年輕人來說，合理規劃自備款與選擇合適的貸款方案才是長遠之計。政府推出的「青年安心成家購屋優惠貸款」提供了一些利多，能夠有效幫助年輕人實現購屋夢，但全額貸款仍需謹慎考慮不宜輕易涉險。透過合理的財務規劃，才能在不增加過多負擔的情況下，順利踏入房市。
