在台灣，隨著房價攀升，購屋者愈來愈傾向選擇總價較低的中古屋。然而，由於中古屋貸款成數通常不如預售屋或新成屋，導致許多購屋族需要準備較多的自備款。那麼，為什麼中古屋貸款成數會偏低？有哪些因素影響成數？以及應該如何因應？本文將針對這些問題進行詳細分析。
中古屋貸款成數與銀行評估標準
貸款成數是指銀行在房貸時依據房屋市值或鑑價，給予購屋者的貸款比例。中古屋貸款成數通常較新成屋略低，主要是因為銀行在核貸時會參考房屋的屋齡、地段、建築結構等因素，進而決定鑑價與成數。以一般情況來說，中古屋貸款成數約在六到七成之間，但可能會因以下七大因素有所變動：
1. 房屋所在地區
房屋所處地區的繁華程度會影響貸款成數。市中心或熱門地區的房屋通常鑑價較高，成數也較高，甚至有機會貸到八成以上；反之，位於偏遠地區或房價增值潛力有限的房屋，貸款成數就可能被降低。
2. 屋齡與房屋狀況
屋齡是銀行鑑價的主要因素之一。一般來說，屋齡愈高的房子，成數會愈低。通常6到9年的中古屋貸款成數較高，因這段期間的房屋結構仍穩定，但超過10年的屋齡則可能影響貸款成數。銀行為降低風險，通常對於屋齡30年以上的老房子，成數多半只有五到六成。
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3. 房屋坪數
在評估貸款成數時，銀行也會考量房屋的坪數，尤其是小於15坪的小套房，成數往往較低，因為坪數小的房子流動性較差，轉售困難度較高，銀行對此類物件的貸款風險評估也較為謹慎。
4. 房屋種類與建材
房屋建材也是銀行評估貸款成數的重要參考依據。若是以鋼筋混凝土建材為主的住宅，成數會相對較高，而工業住宅或有特殊用途的房屋（例如工業區內的住宅），由於市場需求較小，銀行給予的成數也會偏低，通常落在五至六成之間。
5. 借款人的信用條件
借款人的信用狀況會直接影響貸款成數。若借款人信用評分偏低、負債比率高或收入不穩定，銀行在審核時可能會降低貸款成數，甚至要求更多的擔保或保證人。反之，若借款人信用評分高且收入穩定，貸款成數則會相對提高。
6. 市場成交價與銀行鑑價差距
銀行貸款額度的基礎是鑑價，而非市場成交價。鑑價一般會低於市場價，因此即便買家與賣方同意某一成交價格，但銀行認為房屋價值不足時，給予的貸款成數便會偏低。因此在購屋前，建議買家預先詢問銀行的鑑價，確保不會因貸款成數不足而需要額外準備自備款。
7. 「但書條款」的運用
在房屋買賣契約中加入「但書條款」是一種有效應對貸款成數不足的方式。若雙方同意，買家可以在契約中明訂「若貸款成數未達成交價的八成，買賣契約將作廢」的條款，避免最終因貸款不足而無法支付剩餘款項的情況。
如何提升中古屋貸款成數？
面對中古屋貸款成數不足的問題，購屋者可以從以下幾個方面入手，提升貸款成數，減少自備款壓力：
1. 選擇屋齡較新的中古屋
選擇屋齡在10年以內的房屋，或屋況良好的物件，有助於提升貸款成數。屋齡低的房屋通常結構穩固、折舊較少，銀行核貸的成數也較高。
2. 挑選交通便利的地段
選擇鄰近交通樞紐或商業區的房屋，不僅保值性高，貸款成數也相對較佳。地段好的物件流動性高、變現能力強，銀行在鑑價時也較願意提高成數。
3. 提前詢問銀行鑑價
在購屋前可向多家銀行詢問鑑價結果，並比較不同銀行的貸款條件，選擇成數較高且利率合理的貸款方案，避免鑑價與成交價差距過大。
4. 提供完整的財力與信用報告
購屋者可主動提供詳細的財力與信用報告，例如穩定收入證明、低負債比例及良好的信用紀錄，這些資料有助於銀行提高成數，甚至享有較低的房貸利率。
中古屋貸款成數分析比較表
以下是各類房屋貸款成數的比較，方便購屋者依據自身需求，選擇適合的物件：
| 房屋類型 | 預估貸款成數 | 主要影響因素 |
|---|---|---|
| 市中心高價地段中古屋 | 7-8成 | 地段、流動性 |
| 郊區老屋 | 5-6成 | 屋齡、交通便利性 |
| 小坪數套房 | 5-6成 | 流動性、轉售難度 |
| 工業住宅 | 5-6成 | 用途限制、建材 |
| 新成屋 | 6.5-8成 | 屋況、建材、地段 |
| 預售屋 | 7-8成 | 交易活躍、需求穩定 |
以上表格顯示，中古屋貸款成數通常落在5到8成之間，但視房屋類型、地段及屋況而定。一般而言，市中心、屋齡較新的房屋，貸款成數會較高；反之，郊區老屋或小坪數套房，由於轉售不易，成數會有所下降。
常見問答
- 貸款成數不足是否可無條件解約？
- 在貸款成數不足的情況下，常見的合約條款會約定「因非買方可歸責因素」或「非個人因素」而未達80%貸款成數即可以解約。然而在實務中，貸款成數是否足夠通常涉及買方的收入、信用、擔保能力等多項個人因素，因此賣方有時會抗辯，認為貸款不足與買方有關，拒絕無條件解約。為避免爭議，買方應儘量避免在條款中加入「不可歸責於買方」等模糊字眼。
2. 是否應限定銀行家數或特定銀行？
- 若未於條款中明確約定需詢問的銀行家數或特定銀行，買方可能會遇到因不同銀行的貸款條件而產生的認知差異。為降低糾紛風險，建議在約定貸款成數不足時的解約條款中，明確限制申請銀行家數（如任三家）或指定銀行。
3. 解約條款中「貸款」是否包含信貸？
- 曾有案例中，銀行提供貸款總額達八成，但部分為信貸，且信貸利率較高，導致買方難以承擔，進而希望依據解約條款解約。賣方則主張貸款總額符合條件，認為無需解約。為避免此情況，買方應在條款中明確規定「貸款成數」是否包含信貸。
這三個問答能幫助買方在購屋合約中設定合理的解約條款，避免因貸款成數不足產生爭議。
結論
中古屋貸款成數的高低取決於多種因素，包括房屋地段、屋齡、建材及借款人信用條件等。了解這些影響因素，並採取適當措施，例如選擇地段好、屋齡低的房屋，或在合約中加入「但書條款」，有助於購屋者在貸款申請過程中降低風險，確保順利完成購屋計畫。
