在購買預售屋的過程中，合約書與契約條款是保障買方權益的關鍵文件。然而，許多建商在合約中加入不合理條款，容易引發糾紛，甚至損害消費者權益。因此，內政部針對預售屋買賣契約制定了相關規範，消費者需詳閱並了解，以免日後因不合理條款而陷入法律糾紛。
預售屋合約的常見問題與應對
1. 通知交屋期限
常見問題：
部分建商將「交屋前完成修繕」義務改為「交屋後保固責任」，同時降低延遲交屋的違約利息至日息萬分之二，藉此減輕違約責任。
內政部規範：
- 賣方應於交屋前完成修繕。
- 延遲交屋利息為日息萬分之五。
建議對策：
買方應確認合約明確記載交屋前修繕義務，並要求依規定日息萬分之五計算遲延利息。
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2. 房地標示及停車位規格
常見問題：
建商未明確標註停車位高度、停車空間面積占共有部分總面積的比例，容易引發車位紛爭。
內政部規範：
- 停車位應列明長、寬、高及相關空間面積。
- 無獨立權狀的停車空間需註明占共有部分總面積比例。
建議對策：
買方應要求建商提供詳細的車位尺寸與比例，並確保條款內容符合規定。
3. 驗收與交屋保留款
常見問題：
- 建商將瓦斯內管、自來水管等費用轉嫁由買方支付。
- 將交屋保留款額度降至固定金額，如5萬元。
內政部規範：
- 管線費用應由賣方負擔。
- 交屋保留款應為房地總價的5%。
建議對策：
買方需核對條款，確認管線費用由建商支付，並確保保留款依總價5%計算。
4. 保固期限與範圍
常見問題：
- 建商縮短結構保固期限，甚至減列部分項目。
- 保固期限起算日提前至「取得使用執照日」，限制買方權益。
內政部規範：
- 保固期限自交屋日起算，結構保固為15年。
- 除非能證明可歸責於買方或不可抗力因素，賣方需負責。
建議對策：
買方應要求合約清楚記載保固期限及起算日，並對縮短保固項目或期限的條款提出異議。
5. 房地面積誤差與價款找補
常見問題：
- 建商明定「土地」或「停車位」面積誤差不予找補。
- 限制面積誤差需超過3%，買方才能解除契約。
內政部規範：
- 面積不足部分由建商全額找補，超過部分則買方只需找補2%。
- 若誤差超過3%（無論多或少），買方得解除契約。
建議對策：
買方需仔細核對面積計算，並確保合約遵循內政部規定。
內政部版契約的重要性
內政部特別提供了標準版的預售屋買賣定型化契約書，買方可善加利用，避免落入不合理的條款陷阱。若發現建商提供的契約違反規定，可向直轄市或縣（市）政府檢舉，並依消費者保護法第17條主張無效。
建議：
購屋前，消費者應多參考內政部的不動產資訊平台，下載最新的標準契約書範本，並於簽約前尋求專業法律諮詢。
表格：建商常見手法與內政部規定比較
| 項次 | 項目 | 建商常見手法 | 內政部規定 |
|---|---|---|---|
| 1 | 通知交屋期限 | 1. 改為交屋後修繕 2. 違約利息降為萬分之二 | 1. 交屋前完成修繕 2. 違約利息為萬分之五 |
| 2 | 房地標示與停車位規格 | 1. 未列明停車位高度 2. 未註明共有部分比例 | 1. 列明停車位長、寬、高 2. 註明共有部分比例 |
| 3 | 驗收與保留款 | 1. 費用轉嫁買方 2. 保留款降至5萬元 | 1. 費用由建商負擔 2. 保留款為總價5% |
| 4 | 保固期限與範圍 | 1. 縮短保固時間 2. 限制可歸責於賣方的範圍 | 1. 保固自交屋日起算 2. 結構保固15年 |
| 5 | 房地面積誤差與價款找補 | 1. 不找補土地或停車位誤差 2. 誤差需超3%才能解約 | 1. 不足部分全額找補 2. 誤差超過3%可解約 |
結論
購買預售屋時，合約書與契約條款是消費者的重要保障。內政部的規範提供了清晰的標準，消費者需細心檢視合約內容，確保自身權益不受損害。此外，善用內政部的標準契約範本，並在簽約前尋求法律專業意見或是客觀的第三方尋求專業諮詢，將有效降低潛在糾紛與損失風險。(買房神探BI 推出「購買預售屋 第三方諮詢服務」,有需求者歡迎進一步洽詢!)
