避免房價失真的關鍵！實價登錄查詢實用指南

實價登錄系統的誕生對於提升房地產交易資訊透明度，無疑是一大助力。然而，實價登錄資料的查詢也潛藏著不少陷阱，稍不注意便會影響我們對房價的正確理解。本文將針對幾個常見的實價登錄查詢陷阱，探討如何避免這些問題，並提供一個有效的查詢指南。

中古屋單價納入車位坪數：小心房價失真

在實價登錄系統中，車位的價格與面積常會導致房屋單價出現失真。尤其在中古屋的交易中，若交易人未申報車位的面積及價格，系統會自動將車位的坪數納入房屋單價計算，這樣容易造成低估房屋單價的情況。

如何辨別車位與房屋單價？

1. 總價與車位標示：預售屋交易中，實價登錄系統會將車位的數量與價格標示於總價旁，並在單價中剔除車位價格。而中古屋若未申報車位價值，則會將車位坪數與房屋坪數相除計算單價。
2. 手動計算：為了獲得更精確的房價，可嘗試透過同社區或相似物件的車位價格進行手動計算。

項目	新成屋/預售屋實價登錄	中古屋實價登錄
車位價格標示	清楚標示車位價格與單價	若未申報，將含車位總價相除
單價計算	不含車位價格	可能含車位，單價失真
需要注意的細節	查詢備註欄	檢查車位坪數是否納入單價

親友間的特殊交易：謹慎參考

特殊關係交易常見於親友、員工之間，這類交易的價格往往與市場行情有所出入。在實價登錄系統中，這些交易的價格往往會過高或過低，影響房價的準確性，因此在查詢時應特別小心。

如何避免親友交易的影響？

1. 篩選特殊交易：市面上的實價登錄網站大多提供篩選特殊交易的功能，這有助於排除價格異常的交易記錄。
2. 檢查備註欄位：內政部的實價登錄網站將親友間的交易列於備註欄中，建議查詢時逐筆確認。

附贈裝潢與家具：墊高房價的陷阱

在預售屋與新成屋的交易中，常見附贈家電、家具或裝潢的情況，這類手法會將房價墊高，使得後續交易的買方無法準確估算房價。雖然內政部在實價登錄2.0中已規定要註明這類附加費用，但若未仔細查閱備註欄，仍可能會忽略這些資訊。

如何避免被墊高的價格迷惑？

1. 查詢備註欄位：在實價登錄網站查詢時，務必查看備註欄，確認是否有包含裝潢費等額外費用。
2. 理解內含價格項目：對於房屋總價中所包含的項目，如土地增值稅、裝潢費、代書費等，都需仔細核對。

約定專用項目：提高單價的隱藏因素

某些樓層，特別是一樓或頂樓，常會附贈露臺、庭院、平台等約定專用項目。這些項目雖未納入房屋坪數，但買方需額外支付費用，造成房屋單價的偏高。在查詢實價登錄時，若看到單價異常高昂，可能就需要留意是否有附加這些專用項目。

如何辨別約定專用項目的影響？

1. 判斷樓層：單價特別高的房屋，通常是位於一樓或頂樓，因此可以先查看樓層再進行查詢。
2. 查看備註欄：在備註欄中搜索是否有露臺、庭院、平台等關鍵字，了解該物件是否包含約定專用項目。

陷阱類型	常見情況	避免方法
車位坪數納入單價	中古屋未申報車位價格，單價失真	查詢備註欄，手動計算車位價格
親友特殊交易	價格高於或低於市場行情	使用篩選特殊交易功能，檢查備註欄
附贈裝潢或家具	墊高房價，影響市場價格	查詢備註欄，確認是否有附加項目
約定專用項目	一樓或頂樓露臺、庭院，導致單價偏高	確認樓層與備註欄，了解是否有附加項目

常見答客問

1. 為什麼實價登錄中房價單價會失真？

答：
實價登錄中的房價單價失真，主要是因為部分交易中，車位的價格與坪數被納入房屋總價計算，卻未分別申報車位面積與總價，導致單價被低估。這樣的情況使房屋單價看似較低，但實際上包含了車位價格，未能呈現真正的房屋價值。因此，在查詢時需特別注意，並參考同社區內類似交易中的車位價格，來自行估算出更準確的單價。

---

2. 親友之間的特殊交易會影響實價登錄的參考價值嗎？

答：
會的。親友之間的特殊交易，可能導致房屋價格異常高或低，這樣的交易價格常與市場行情有很大落差，影響實價登錄數據的參考價值。尤其是在房地合一稅2.0實施之前，親友之間的交易價格容易顯得不合理。在查詢實價登錄時，建議排除這類特殊交易，以獲得更具參考性的數據。

---

3. 實價登錄中的「約定專用項目」是什麼？為何要注意？

答：
「約定專用項目」通常指的是一樓露臺、庭院或頂樓平台等空間，這些空間雖未列入坪數計算，但買方常需額外支付費用以取得。這會導致房屋單價顯得高於市價。在查詢實價登錄時，若發現某物件單價異常高，可能與這類約定專用項目有關。透過查閱實價登錄的備註欄，或詢問當地仲介人員，可以更準確地瞭解實際情況。

結語

實價登錄的誕生為房地產市場帶來了資訊透明化的好處，然而，在查詢過程中仍有許多陷阱需要小心避免。無論是車位價格未納入、親友間的特殊交易、附贈裝潢墊高價格，或是約定專用項目，都可能影響房屋的真實價格。在進行實價登錄查詢時，透過細心檢查備註欄，並結合當地市場實況，才能有效避免這些陷阱，做出更準確的房價判斷。