當老舊的房子經過都更計畫改建完成，眼前的新房子看似機會無限，但隨之而來的選擇也讓人頭痛：應該搬進去自住，還是直接將它賣掉？這個抉擇並不容易，因為每個人的需求與財務狀況不同，所面臨的風險和挑戰也不一樣。本文將從未來預期、成本、收入以及風險這四個面向深入探討，希望能幫助您做出更明智的決定。
一、未來預期：自住還是出售？
首先要考慮的就是這間都更後的房子是否符合您未來的生活規劃。這裡我們提供一些思考角度：
- 是否計畫自住？
如果都更後的房子讓您滿意，並且有意繼續居住在該區，那麼自住是個不錯的選擇。不僅可以省去搬家與適應新環境的煩惱，也可以保留現有的生活圈。 - 房子數量考量
若分回的房子超過一棟，可以考慮是否全部自住還是部分出售。這種情況下，賣掉多出來的房子不僅可以回籠資金，還能減少日後的房屋稅及地價稅負擔。 - 房屋條件滿意度
如果您對抽籤分配到的房屋單元位置或配置不滿意，甚至與您的預期不符，可以考慮出售並另尋心儀的房產。
| 條件考量 | 自住建議 | 出售建議 |
|---|---|---|
| 是否計畫自住 | 已決定長期居住在該區 | 無長期居住需求 |
| 房子數量 | 僅分配一間，居住需求足夠 | 分配超過一棟 |
| 滿意度 | 對房屋條件滿意 | 對分配的房屋條件不滿意 |
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二、成本面考量：未來居住成本是否增加？
都更後的房子雖然新穎，但它帶來的額外成本也是不可忽略的負擔。我們可以從貸款、居住成本等角度來進行分析。
- 貸款負擔
若您分得的房子面積變大，可能需支付差額價金，並且負擔更新實施費用，未來的貸款金額也會相應增加。因此，您需要仔細評估這筆新的貸款是否在您可承受範圍內。建議將每月房貸與所得比例控制在三分之一以下，以維持財務穩定。 - 管理費與公共水電費
都更後的房屋多了電梯、保全等設施，管理費也隨之提升，這些費用都將成為每月的固定支出。 - 房屋稅與地價稅
新房的總坪數與公告現值提高，導致房屋稅、地價稅都會增加。不過需注意的是，更新後的前兩年可享地價稅與房屋稅減半的優惠，這對於前期負擔有些許幫助。
| 成本項目 | 自住成本 | 出售影響 |
|---|---|---|
| 貸款負擔 | 每月房貸支出 | 收回賣房收入 |
| 管理費 | 電梯、保全管理費 | 無需承擔 |
| 稅費 | 房屋稅、地價稅 | 僅支付持有期間的稅費 |
三、收入面思考：換屋是否需要支付差價？
若您考慮將都更後的房子賣掉並換購其他地區或條件更符合需求的房子，則需要考慮賣價與新房價格的差距。
- 換屋支出
當都更後的房子價格偏高時，有些人可能會選擇價格較低的郊區房屋，以更合理的成本換取居住品質。此時，您需要注意房子售價是否足夠支付新屋購置成本，並考量因差價而產生的資金缺口。 - 考量區位及鄰里
買房不僅僅是房屋本身，還包括所在區域、社區環境和鄰里關係等。尤其是與都更區不同的生活圈，可能會有較大的適應差異。
四、風險面思考：買賣期間的時間成本與風險
在決定換屋的情況下，還要考慮交易過程中可能遇到的風險，特別是時間成本：
- 買賣過渡期的財務風險
若先買了新房而舊房子遲遲賣不掉，可能會造成多重貸款負擔。而若先賣掉舊房卻找不到合適的新屋，則可能需要花額外的錢租房子過渡。 - 市場變動風險
房地產市場的價格波動也會影響房子的賣出價格或新屋的買入價格，尤其是當市場處於波動時，房屋價格難以預測，這也是一個重要的風險因素。
| 風險項目 | 自住情況 | 出售情況 |
|---|---|---|
| 財務風險 | 無需面對多重貸款 | 面臨雙重貸款風險 |
| 市場變動 | 市場波動對自住影響小 | 市場價格波動影響售價 |
五、如何銷售都更後的房子？
當您決定出售房子時，有兩種銷售方式可供選擇：
- 自行銷售
如果您希望節省銷售成本且有一定的銷售經驗，可以考慮自行銷售。但這種方式可能需要較多時間與精力。 - 委託專業銷售
多數情況下，都更實施者會協助住戶進行銷售，甚至委由專業代銷公司來處理，以增加銷售速度與成功率。這樣可以省去住戶的繁瑣流程，但也需支付一定的銷售費用。
六、常見答客問
1. 都更後的房子剛蓋好，但擔心管理費、稅費等成本增加，該如何判斷是否能負擔得起？
回答：都更後的房子通常會增加電梯、保全等現代化設施，這也意味著管理費和公共水電支出會有所提高。此外，新房屋的公告現值及地價會上調，造成房屋稅和地價稅增加。在判斷是否能負擔這些新增成本時，可以先將預計的月管理費、房屋稅、地價稅等費用加總，並評估其是否超過每月收入的三分之一。若未來房貸支出與這些新增成本總和占收入比例過高，建議慎重考慮是否將房屋出售，以避免過高的財務壓力。
2. 如果都更後的房子不如預期，想考慮賣掉並換屋，有哪些事項需要注意？
回答：當您考慮將都更後的房子賣掉並換屋時，除了確認該房屋目前的市場行情外，還需計算換屋過程中的價差成本，確保售房所得足以支付新屋的購置費用。此外，換屋地區的交通、生活機能、社區環境、鄰里氛圍等都需與自身需求相符，避免因搬遷造成生活品質下降。同時，需注意房屋買賣過程中的時間成本，若新房購置完成而舊房未及時脫手，會增加雙重房貸的風險，建議考慮委託專業銷售來縮短銷售時間。
3. 都更後的房子有優惠稅率，該選擇先自住一段時間還是直接出售比較好？
回答：都更後的房屋，前兩年享有房屋稅和地價稅減半的優惠，這是自住的好時機。如果您對房屋和地點都滿意，且有長期居住的打算，不妨先享受這段優惠期間再評估未來是否出售。此外，自住期間可以進一步熟悉社區與鄰里，了解周邊環境是否符合生活需求。若有出售計畫，也可以利用這段時間觀察房地產市場，選擇有利時機賣出，這樣可能獲得更好的價格。
結論：都更後的房子該自住還是出售？
決定是否自住或出售都更後的房子，實際上是一項關乎財務狀況、生活需求及未來規劃的複雜選擇。不同的因素將引導出不同的決策，本文希望能提供您全面的考量，幫助您釐清自身需求，進而做出最符合自身情況的決定。