在台灣的房地產交易中，「履約保證」是保障交易雙方安全的有效機制，然而，隨著房屋交易的不斷增長，詐騙集團也開始利用民眾對履約保證機制的不熟悉，進行一系列詐騙行為。這些詐騙行為往往以買賣契約為手段，透過假冒買方或代書等方式來詐取大量金錢，對許多不熟悉房屋買賣流程的民眾來說，無疑是一個重大的風險。本文將深入探討履約保證詐騙的手法，並提供有效的防範建議，幫助您在進行房地產交易時避免陷入詐騙陷阱。
什麼是履約保證？
履約保證是一種在房屋買賣中由第三方機構（如建築經理公司）所提供的擔保服務。簡單來說，履約保證是為了確保交易過程中的價金安全，並保障買賣雙方的權益。根據契約，履約保證通常會將買賣雙方的款項存入指定的專用帳戶（履保專戶），直到所有交易條件都滿足後，才會根據契約進行款項的支付。這樣的機制有助於避免詐騙事件，確保交易雙方都能依約完成交易。
然而，儘管履約保證有其重要性，台灣的房地產市場目前並未強制要求在每一筆交易中使用履約保證機制。這一漏洞也讓詐騙集團有機可乘，利用民眾對履約保證的不了解，進行詐騙行為。
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常見的履約保證詐騙手法
1. 虛假買方與代書合作
詐騙集團經常透過喬裝成買方的方式，鎖定自售房屋的屋主。這些詐騙者會表示有意購買房產，但在初期交易中僅支付少部分的訂金（例如1成或2成）。待屋主信任詐騙集團並提供印章、房屋權狀等資料後，詐騙者便會利用不法代書的協助，進行後續的詐騙行為。
例如，詐騙者會要求屋主支付一筆「土地增值稅」，而實際上所需繳交的稅款遠低於所要求的金額。這樣的行為讓屋主陷入困境，且難以發現自己已經被詐騙。
2. 不使用履約保證專戶
詐騙集團還會以「省錢」為由，誘惑屋主不使用履約保證專戶（又稱履保專戶）。他們會指出，若屋主與買方之間的交易未經過履約保證專戶管理，就能省去一部分費用。然而，這樣的行為無法有效保證交易的安全，容易讓詐騙者有機可乘，進一步誤導屋主。
3. 虛構的代書協助
不法代書在房屋交易中扮演著關鍵角色。詐騙集團往往利用代書的身份，編造偽造的履約保證，並將買賣款項直接轉入私人帳戶。這樣的行為往往讓受害者無法追蹤資金的流向，並在發現問題時，已經無法挽回損失。
如何避免履約保證詐騙？
1. 嚴格要求使用履約保證專戶
為了確保交易過程中的資金安全，買賣雙方必須堅持要求使用履約保證專戶。所有的款項必須經過銀行或第三方機構的信託管理，並且在交易完成後，才會將款項支付給賣方。這樣不僅能夠保證賣方在交屋後能夠收到尾款，同時也能確保買方的資金不會遭遇詐騙。
2. 盡量選擇信任的代書
在房地產交易過程中，代書是不可或缺的重要角色。選擇有經驗且信任的代書，可以有效避免詐騙集團利用代書的身份進行不法行為。信任的代書會協助雙方進行完整的交易流程，並保證交易中每一個步驟都符合合法規定。
3. 審慎核查交易的真實性
買方與賣方在簽訂契約前，應該仔細核查交易雙方的身份及其提供的資料，特別是在網路或自售房屋交易中，更應該謹慎。建議透過地政機關查詢房屋的所有權登記資料，確保賣方的房產真實存在且無其他權益糾紛。
4. 注意合同條款的詳細規定
簽訂合約時，應該詳細列出履約保證的條款與條件，明確規範各方的責任。尤其在支付款項時，要確保款項進入履約保證專戶，並且在交屋後才會支付尾款。這樣不僅能夠保障賣方的權益，也能夠確保買方不會因為賣方的違約而受到損害。
常見答客問
1. 履約保證是什麼，為什麼在房地產交易中如此重要？
- 問題解答: 履約保證是一種第三方擔保機制，旨在確保交易過程中的款項安全。這個機制由第三方機構（如建築經理公司）提供，會將交易款項存入專用帳戶（履保專戶），直到交易條件滿足後再進行款項支付。這不僅保護了買賣雙方的權益，也降低了交易中的風險，特別是在防範詐騙方面。
2. 如何辨識和避免履約保證詐騙？
- 問題解答: 要避免履約保證詐騙，最重要的是要求交易使用履約保證專戶，並堅持所有款項通過銀行或第三方機構信託管理，直至交易完成。此外，選擇信任的代書，並核查所有交易資料的真實性，可以有效減少詐騙的風險。特別是在自售房屋交易中，應謹慎查詢房屋的所有權登記資料。
3. 如何選擇可靠的代書來避免詐騙？
- 問題解答: 代書在房地產交易中扮演著重要角色，因此選擇經驗豐富且信任的代書非常關鍵。可信的代書會協助完成合法的交易流程，避免不法集團利用代書身份進行詐騙行為。在選擇代書時，可以查詢其過往的服務記錄及業界評價，並確認其所提供的所有資料真實可信。
結語
房屋交易是一筆重大財務投資，因此保障交易安全至關重要。透過「履約保證」機制，可以有效避免房地產交易中的詐騙風險。然而，詐騙集團的手段層出不窮，民眾必須保持警覺，並採取有效措施來保護自己的利益。建議在進行房地產交易時，必須謹慎選擇代書與履約保證機構，並堅持使用履約保證專戶，確保交易過程中的每一步都合法、透明，讓自己免受詐騙困擾。
