隨著台灣房地產市場的波動，近年來政府針對購屋貸款推出了一項重要的政策——限貸令。限貸令旨在控制房市過熱現象及降低金融風險，但其對房價的影響卻成為了社會各界熱議的話題。本文將深入探討限貸令的定義、實施背景及其對房價的潛在影響。
什麼是限貸令？
限貸令是指政府或中央銀行針對購屋貸款所設置的限制措施，主要目的是為了控制房地產市場的過熱現象，降低金融風險。這些限制通常包括購屋貸款的成數、利率以及其他放款條件。根據《銀行法》第72-2條的規定，銀行的房屋貸款總額度不得超過其存款總餘額的30%。隨著房市的熱絡，許多銀行的房貸水位已接近警戒線，因此不得不加強審核，並推行限貸措施。
限貸令影響下的房市
購屋需求的下降
限貸令的實施使得許多潛在購屋者面臨更高的貸款難度，導致購屋需求大幅減少。特別是對於成屋市場，因為大部分的貸款申請都集中於成屋，預售屋族群則因尚未到需要交屋貸款的時刻，未受此影響。因此，隨著貸款條件的收緊，部分買家可能會選擇延後或放棄購屋，這進一步壓低了市場的需求，從而影響房價。
房價增長速度放緩
隨著限貸令的推行，投資性需求受到抑制，房價的增長速度可能會放緩。何世昌表示，在銀行自主性限貸令的背景下，儘管房市環境動盪，但二手屋市場並未出現拋售潮，這意味著市場仍然存在一定的穩定性。然而，這也反映了限貸令對於需求減少的直接影響。
投資客的資金壓力
由於限貸令限制了多戶購屋者的貸款成數，許多投資客的資金壓力驟增。這些投資客需要更多的自備款來應對貸款成數的降低，這使得他們在市場上的競爭力大幅下降，對房價造成一定的抑制效果。尤其是針對擁有三戶以上房產的投資者，貸款成數從原先的四成下調至三成，這不僅影響到他們的購屋能力，也進一步改變了市場的供需關係。
房價未來走勢
面對限貸令的實施，房價未來的走勢將取決於多種因素。首先，影響房價的因素相當複雜，包括市場需求、供給以及政策變化等。儘管目前的限貸令可能導致房價的短期調整，但長期來看，房價能否穩定還需觀察政府的貨幣政策以及市場的反應。
央行的貨幣政策
央行對於房市的政策調整將直接影響房價走勢。如果央行決定放寬限貸令或降低利率，則可能會刺激市場需求，促進房價的回升。反之，若央行持續實施緊縮政策，則可能會進一步壓低房價。
政府的市場調控
政府的市場調控措施也是影響房價的重要因素。透過針對房地產市場的監管，政府希望抑制投機行為，降低市場風險。這樣的調控策略在短期內可能會對房價造成一定的影響，但長期效果仍需持續觀察。
限貸令對不同購房者的影響
1. 買二手成屋的人
對於首次購房的買家，如新青安政策下的首購族，限貸令的影響相對有限，因為政府對於這一族群提供了相對優惠的貸款條件。然而，對於不是首購族的人，特別是在七都地區，申請的壓力將會加大。這些人不僅要面對較高的貸款利率，還可能因為持有舊屋而受到央行信用管制的「6成」限制，這將進一步增加他們的購房難度。
2. 買預售屋的人
購買預售屋的族群可分為兩類：一是過去3到5年已經購買預售屋的買家，另一類則是近期打算購買預售屋的人。對於已經購買預售屋的買家，隨著交屋期的來臨，他們面臨著銀行限貸的挑戰，可能會出現違約解約的風險。特別是對於在2023年6月30日前購買的預售屋，雖然他們能夠換約轉賣，但這仍然無法避免貸款困難的現實。
而對於近期想要購買預售屋的人，由於他們在交屋前暫時不需要貸款，因此不會受到限貸令的直接影響。這部分買家可能因為在成屋市場上遇到困難，轉而將目光投向預售屋，這反而可能推升預售屋的需求，短期將進一步加劇預售屋市場的火熱。
但弔詭之處也會在這,由於這一波新青安熱潮,已將這兩年疫情時期所累積的需求量能吃乾抹淨,再加上限貸令的氣氛若持續不退,以及造成間接的房貸利率成本墊高,雖短期預售市場不受影響,但只要限貸令氣氛一拖長,畢竟預售屋走的是房價的天花板,突破不了就會成為壓力,「成也蕭何,敗也蕭何」因此只要連續兩個預售屋檔期成績不佳,自然能成為本波週期壓垮房價的最後一根稻草。
結論
限貸令的實施無疑對台灣的房地產市場產生了深遠的影響。購屋需求的減少、投資客的資金壓力增加以及房價增長速度的放緩，都使得市場面臨不小的挑戰。儘管短期內房價可能會出現波動，但隨著政策的調整及市場的適應，未來的房價走勢仍然充滿變數。因此，對於未來的市場動向，購屋者和投資者需保持謹慎與關注。
| 影響因素 | 描述 |
|---|---|
| 限貸令的實施 | 提高貸款難度，降低購屋需求 |
| 投資性需求 | 減少，影響房價增長速度 |
| 資金壓力 | 多戶購屋者面臨更高自備款比例 |
| 央行政策 | 將影響房價的回升或下跌 |
| 政府調控 | 針對投機行為的監管 |
這篇文章旨在探討限貸令如何影響台灣的房地產市場，以及未來可能出現的變化。希望能夠為讀者提供一些有價值的見解與資訊。