購買預售屋是許多小資族實現購屋夢的起步方式，因為相對低的自備款以及靈活的付款條件，讓人輕鬆踏上購屋之路。然而，購買預售屋同時也存在風險，需要謹慎評估與詳細了解。以下我們將全面解析購買流程、付款方式與注意事項。
一、什麼是預售屋？
預售屋指的是尚未完工、僅提供建案模型和規劃圖給購屋者參考的房屋。購屋者需要在房屋完工前簽約購買，並根據工程進度付款。
預售屋的優點
- 低自備款：頭期款可分階段支付，減輕財務壓力。
- 可客變設計：可依需求變更格局、裝潢材料。
- 選擇靈活：樓層、戶型、朝向選擇較多。
- 增值潛力：若地段或房市行情上漲，交屋時可能已有增值空間。
預售屋的風險
- 建商倒閉：若建商財務不穩，可能面臨爛尾樓。
- 建築品質：完工後可能與宣傳不符。
- 市場變動：購屋時與交屋時的市場價差，可能影響投資回報。
當買房資訊滿天飛時,你是否也出現嚴重的「選擇障礙」呢?
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二、買預售屋的流程
1. 資料搜集
購屋前，應多了解建案資訊。可以透過：
- 網路平台：查詢建案位置、設計規劃。
- 實地勘查：確認地點、周邊生活機能。
- 第三方諮詢：避免自身的決策盲點,找人商量討論,但必須是客觀第三方。
2. 建案確認與諮詢
在選定建案後，應注意以下事項：
- 建造執照：確認建案已申請建造執照，確保合法性。
- 廣告內容：建商的宣傳內容須在契約中明確載明，例如坪數、公設比。
3. 簽約前審閱契約
依據內政部規定，購屋者有權在不支付訂金的情況下審閱契約書。檢查重點包括：
- 交屋日期與違約條款。
- 公設比及停車位規格。
- 建材與施工品質承諾。
4. 支付頭期款
簽約後需支付頭期款，包括訂金、簽約金及開工款，通常占總價的5%～15%。
三、買預售屋的付款方式
購買預售屋的付款方式可分為五個階段：
1. 頭期款
包含訂金、簽約金與開工款，約占房屋總價的5%～15%。這部分款項需自行準備，無法貸款。
2. 工程款
建案施工期間，依工程進度分期支付。例如基礎完成、結構封頂等，每次約占房價的5%～10%。
3. 額外費用
額外費用包括仲介費、權狀費、管理費等，需事先了解清楚。
4. 房貸
在交屋前，購屋者需與銀行完成貸款手續，通常貸款成數為總價的7成左右。
5. 交屋款
交屋時需支付尾款，通常為房屋總價的10%～15%。
以下是一份簡單的付款階段表：
| 階段 | 內容 | 比例 |
|---|---|---|
| 頭期款 | 訂金、簽約金、開工款 | 總價的5%～15% |
| 工程款 | 依工程進度分期付款 | 總價的5%～10% |
| 額外費用 | 仲介費、權狀費、管理費 | 固定金額或比率 |
| 房貸 | 銀行貸款 | 總價的70%～80% |
| 交屋款 | 尾款支付 | 總價的10%～15% |
四、預售屋怎麼買的注意事項
1. 購買前注意事項
- 實地觀察：選擇不同時段、天氣，實地考察周遭環境。
- 建商評估：避免選購僅有單一建案的建商，確認其資金與經營穩定性。
- 鄰居素質：了解建案的潛在住戶，確保未來生活品質。
- 決策把關：持有房價成本與兢爭個案社區的利弊比較，可找客觀專業第三方提出不同觀點給予建議。
2. 簽約時注意事項
- 契約透明：不得要求購屋者繳回契約書正本。
- 合約總價一致：避免出現與廣告不符的價差。
- 開工與交屋期限：合約中需明確載明相關日期。
3. 交屋時注意事項
- 現場驗收：核對建材、施工品質是否符合契約內容。
- 公設與車位：確認公設使用狀況及車位大小。
五、購買預售屋的優劣分析
| 優點 | 缺點 |
|---|---|
| 頭期款可分期支付，財務壓力小 | 建商倒閉或工程爛尾風險 |
| 可客變設計，依需求調整格局 | 交屋時可能出現施工品質不符 |
| 樓層、戶型選擇多，靈活性高 | 房價變動可能影響投資回報 |
六、常見答客問
1. 預售屋的付款方式有哪些？
答： 預售屋的付款方式相較於成屋或中古屋更為靈活，主要分為以下五個階段：
- 頭期款： 包括訂金、簽約金、開工款，通常為總價的10%～15%。這部分無法貸款，需由買方自行準備。
- 工程款： 隨建案施工進度支付，通常分為多期繳納，具體金額視建案進度而定。
- 額外費用： 例如公設費用、裝修費用等，需依實際需求與建商合約而定。
- 房貸： 一般可貸款總價的7成，建商常有合作銀行，貸款條件較為優惠。
- 交屋款： 房屋完工交付時支付剩餘款項。
2. 購買預售屋前應該注意哪些事項？
答： 買預售屋前需特別留意以下幾點：
- 建案是否取得建造執照： 這是確保合法性的關鍵。
- 審閱合約細節： 包括開工、完工、交屋日期，以及室內坪數、公設比、停車位等購買內容是否清楚載明。
- 確認付款條件： 了解訂金、簽約金和後續分期付款方式，避免超出預算。
- 現場實地考察： 多次到建案周邊觀察環境、交通、生活機能，確保符合需求。
- 評估風險： 預售屋建案可能面臨建商倒閉或施工延遲風險，需選擇信譽良好的建設公司。
3. 預售屋的優點和風險是什麼？
答：
優點：
- 低頭期款： 預售屋的付款較分期，降低購屋初期壓力。
- 選擇靈活： 可挑選樓層、房型及進行客變（如改變格局、選擇建材）。
- 全新房屋： 預售屋屬全新建築，較少需要後續修繕。
風險：
- 建商倒閉： 如果建商財務狀況不穩，買家可能無法如期取得房屋。
- 品質不確定： 預售屋為未完成的房屋，品質需等交屋後才能檢視。
- 政策影響： 包括房地合一稅等稅制變化，可能增加交易成本。
結語
購買預售屋既是一種輕鬆進入房市的方式，卻也可能是一場高風險的投資。因此，了解清楚【買預售屋】的流程及注意事項是成功的關鍵。在選擇建案時，應該多方比較、仔細評估，建議可找尋客觀的第三方專業對象來進行諮詢與商量,確保自己在未來的交屋或持有過程中可能遭遇到的問題並預作準備,如此則能夠順利且滿意地完成購屋計畫。(買房神探BI 推出「購買預售屋 第三方諮詢服務」,有需求者歡迎進一步洽詢!)
