隨著台灣房地產市場的活躍，預售屋的交易逐漸成為許多投資者和自住客戶的熱門選擇。然而，隨著房地合一2.0的實施，預售屋換約的課稅規範也隨之調整。本文將深入探討預售屋換約涉及的房地合一稅制，並解析如何正確申報。
預售屋換約與房地合一稅的關聯
預售屋通常指的是在房屋尚未完工前即簽訂的買賣契約。由於預售屋並未取得產權，因此其交易方式與成屋不同。然而，根據房地合一2.0的規定，自2021年7月1日起，預售屋的換約交易已被納入房地合一稅制的課稅範圍。
1. 預售屋換約的申報時限
根據現行規定，預售屋換約無論是否需繳納房地合一稅，都必須在預售屋買賣契約日之次日起30日內進行申報。這一點對於未來計畫轉讓預售屋的民眾來說尤為重要，因為未及時申報可能會面臨罰款或其他法律責任。
2. 預售屋轉成成屋的課稅規範
當預售屋轉換為成屋後，若在所有權移轉登記日後出售該成屋，則應根據房地合一2.0的規定進行課稅。這意味著，該房屋將被視為完整的房地產來計算交易所得，並且需要納入綜合所得稅的課稅範圍。
3. 預售屋換約與成屋交易的比較
以下為預售屋換約與成屋交易的主要差異：
| 項目 | 預售屋換約 | 成屋交易 |
|---|---|---|
| 產權狀態 | 尚未取得房屋產權 | 已取得房屋產權 |
| 申報時限 | 契約日之次日起30日內 | 所有權移轉登記日之次日起30日內 |
| 課稅範圍 | 房地合一2.0規定範圍內 | 房地合一2.0規定範圍內 |
| 稅率 | 35%~45% (視持有期間而定) | 20%~45% (視持有期間而定) |
房地合一2.0對預售屋換約的影響
房地合一2.0的實施主要是為了抑制房地產市場中的炒作行為，尤其是針對預售屋換約這一常見的投資方式。根據新規定，除符合特定條件及不可預期的重大變故外，預售屋在購買後不得輕易換約轉售。這一措施旨在減少市場上短期投機行為，穩定房價。
1. 預售屋換約的課稅規定
根據財政部的規定，個人在2021年7月1日後轉讓取得的預售屋（包括其坐落基地），需視同房屋及土地交易進行申報。具體而言，申報時應以成交價作為課稅基準，並根據持有期間的長短適用相應的稅率。
例如，若某人以1000萬元購入預售屋，並在短期內以1030萬元的價格換約出售，則需申報該交易所得，並根據持有期間長短適用35%至45%的稅率。值得注意的是，房地合一2.0下，新規將換約所得視為課稅基礎，過去的30萬免稅額不再適用。
2. 換約申報的實務操作
在實際操作中，預售屋換約的申報需要特別注意以下幾點：
- 申報時間：如前所述，需在契約日之次日起30日內完成申報，逾期申報可能面臨罰款。
- 申報方式：可以透過國稅局的線上申報系統進行操作，也可親自至國稅局櫃檯辦理。
- 必要文件：申報時需提供相關的買賣契約、付款證明、以及其他國稅局要求的文件。
避稅策略：如何合法降低稅負
針對預售屋換約的稅務負擔，以下是幾項常見的避稅策略：
- 延長持有期間：如前述，持有期間長短直接影響稅率，因此，若有可能，延長持有期間至2年以上，以降低適用稅率。
- 合理扣除成本：依據現行規定，若無法提供相關證明文件，則費用依預售屋成交價額3%計算，且以30萬元為上限。為了合法避稅，應保留並提供所有相關費用的證明文件，如代書費、仲介費、裝修費等，以提高可扣抵的成本，降低應納稅所得。
- 選擇適當的交易對象：根據實務操作，有些賣方可能會要求買方僅能以現金交易，並且避免錄影或留下書面紀錄。此舉雖能避開部分稅務追查，但若涉及違法行為，風險相當高。因此，建議在法律允許的範圍內，選擇合適的交易方式與對象，以減少稅務風險。
- 避免過早換約：若預售屋尚未到成屋階段，即進行換約，可能會因持有期間不足2年，而適用較高的稅率。若無法避免換約，建議考慮延後換約時間，或於成屋後再進行轉售，以降低稅務負擔。
結語
房地合一2.0的實施對於預售屋換約交易帶來了顯著的影響。無論是投資者還是自住客戶，都需要充分了解新稅制下的課稅規範與申報要求，以避免不必要的法律風險。在此背景下，預售屋的交易不再僅僅是簡單的換約行為，而是涉及到更複雜的稅務申報與計算。因此，建議在進行預售屋換約前，應諮詢專業的稅務顧問，確保每一個步驟都符合規定，避免稅務上的疏漏。
隨著台灣房地產市場的持續發展，預售屋交易與房地合一2.0的課稅規範將繼續演變。未來，投資者和自住者應持續關注相關政策的變動，並及時調整自己的交易策略，以應對市場和政策的變化。
