預售屋貸款流程詳解：若預售屋貸款沒過怎麼辦?

在台灣，預售屋是許多首次購屋者的首選，不僅價格相對較低，還可以分期付款。然而，預售屋的貸款流程複雜且涉及多個步驟，對於初次購屋者來說，了解這些過程並做好準備至關重要。本文將詳細解析預售屋的購買與貸款流程，並探討貸款過程中的關鍵環節，幫助購屋者順利完成購屋夢想。

一、預售屋購屋流程概述

在購買預售屋時，通常會經歷以下主要流程：

1. 保留戶型：選擇心儀的房型，並與建商進行初步溝通。
2. 正式簽約並付訂金：確定購屋後，簽訂購買合約並支付訂金，這是購屋流程的第一步。
3. 支付工程款項：隨著建築進度，買方需要依照合約分期支付工程款。
4. 進行客變：根據個人需求對房屋設計進行調整，這階段也是費用較為彈性的一部分。
5. 申請貸款：在工程進展至一定階段後，購屋者可向銀行申請貸款。
6. 驗收交屋：確認房屋施工完畢，並進行最終驗收。
7. 完成過戶和撥款：辦理房屋過戶手續，銀行則在此階段撥款給建商。

二、預售屋貸款的主要流程

購買預售屋的過程中，貸款是關鍵的一環。以下將分階段解說預售屋貸款的流程及注意事項。

1. 頭期款支付與貸款準備

預售屋的頭期款通常無法貸款，需要買方自備資金支付。頭期款包括訂金、簽約金與開工款，通常約佔房屋總價的10%至15%。這部分的資金準備至關重要，因為銀行僅在後續階段提供貸款支持。

項目	金額	備註
訂金	1% – 2%	確定購買意向，簽訂購屋合約
簽約金	5% – 10%	簽訂正式合約後支付
開工款	3% – 5%	房屋開工時支付

2. 申請貸款及對保流程

隨著工程進度，買方可開始進行貸款申請。通常在房屋施工進度達到一定階段，建商會通知買方進行貸款申請。此時，買方需提供收入證明、身份證明及購屋合約等文件，並選擇適合的銀行進行貸款申請。

在對保階段，銀行將審核房屋價值與買方的財務狀況，以確定貸款成數及利率。對保是確保銀行與買方之間權益的關鍵步驟，通常會簽署「撥款同意書」，授權銀行在房屋過戶後將貸款撥款給建商。

3. 貸款核准與撥款

貸款經銀行審核通過後，買方將進入最後的交屋階段。銀行會在房屋過戶完成後，將貸款金額撥款給建商。此時，買方需支付房屋的剩餘款項，包括工程款及交屋款等。

注意：若貸款未能通過，買方需與建商協商如何解決未支付的工程款，或重新尋找其他貸款方案。因此，貸款申請過程中的每一步都需要謹慎處理，特別是選擇銀行時需考慮貸款條件與利率，避免出現預售屋貸款沒過的情況。

三、預售屋貸款的幾個關鍵問題

1. 預售屋貸款沒過怎麼辦？

若銀行審核結果顯示貸款無法通過，可能的原因有買方信用不足、收入不穩或房屋評價不足等。此時，買方可考慮以下方案：

面對貸款成數不足的解決方案

1. 申請信貸補足貸款
   若貸款成數不足，可以考慮申請個人信用貸款來補足自備款的缺口。不過，需注意的是信用貸款利率較高，可能會增加整體貸款負擔，因此這通常是最後的選擇。
2. 尋求建商協助：公司貸
   若購買的預售屋貸款成數不足，部分建商可能提供「公司貸」服務，這是一種建商自行或透過配合銀行提供的貸款服務，可以補足銀行貸款的不足。不過，申請公司貸時需注意利率及其他條件，以免日後還款壓力過大。
3. 提高首付款比例
   如果貸款成數不足，買家可以考慮自行湊足更多的首付款，減少貸款金額。這樣不僅能降低貸款成數的需求，也可以減少日後的還款壓力。
4. 尋求其他資金來源
   如保單借款、股票質押、家人房產增貸等方式，也可以作為補足資金的途徑。這些方式通常比信用貸款利率更低，且不會增加過多的財務負擔。
5. 與銀行協商或轉貸
   當銀行核貸成數不足時，可以主動與銀行協商，討論是否可以調整貸款條件，如購買該銀行周邊保險商品等。同時，如若銀行放款水位屆滿,也可轉向次級非銀行單位申請,如壽險公司、農漁會、信用合作社…等。

2. 預售屋貸款幾成？

預售屋貸款的成數通常取決於銀行對房屋價值及買方還款能力的評估。一般來說，預售屋貸款可達到房屋總價的70%至80%。但實際貸款成數還需根據買方的信用評分、收入狀況以及房屋評價結果來決定。

四、結論

購買預售屋的流程中，貸款是至關重要的一環。了解並掌握預售屋貸款流程，並在每個關鍵步驟中做好準備，可以有效降低風險，確保順利完成購屋。希望這篇文章能幫助預售屋買家們更清楚地了解貸款流程，順利實現購屋夢想。

表格：預售屋貸款過程中的關鍵費用

階段	費用項目	費用比例	支付時間
訂金	1% – 2%	簽訂購屋意向時
簽約金	5% – 10%	簽訂正式合約時
開工款	3% – 5%	房屋開工時
工程款	剩餘部分	房屋施工期間
貸款撥款	銀行貸款額度	房屋過戶後