在台灣，預售屋轉賣（即「預售屋轉約」或「預售屋轉單」）是一個相對普遍的交易模式，特別是在房市熱絡時期。不過，這類交易的規範相對複雜，買賣雙方需充分了解換約程序、稅費規定及法規限制，以避免潛在的風險與法律問題。
一、預售屋轉賣的基本概念
預售屋轉賣指的是原購屋人（買方）將尚未完成建造的房屋權利轉讓給另一位新買方的過程。在這過程中，雙方需簽訂「權利讓渡書」，並一同至建設公司完成「換約手續」。之後，當房屋建造完成後，建商會將房屋的「產權登記過戶」給新買方。
二、預售屋轉賣的換約手續
預售屋轉賣過程中，買方需與新買方簽訂換約協議，並通知建設公司進行契約變更。這步驟確保了未來房屋產權能順利過戶至新買方名下。
- 換約手續的進行流程：
- 雙方簽訂權利讓渡書。
- 雙方共同至建設公司辦理換約手續。
- 建商確認變更後，將房屋產權登記至新買方名下。
三、2024年預售屋轉售的最新規定
2024年，政府進一步修訂了房地合一稅2.0，將預售屋納入稅收管理範疇。新規定要求，凡是自2024年起簽訂交易契約的預售屋，在轉售時需依照持有期間繳納相應的房地合一所得稅：
- 持有2年內：課徵獲利的45%。
- 持有2-5年：課徵獲利的35%。
- 持有5年以上：課徵獲利的20%。
此一修法的目的在於抑制炒房現象，促使房地產市場更為穩定。因此，購屋者在計劃轉售預售屋時，需考量這些稅務成本，以避免因不慎而導致經濟損失。
四、預售屋轉售的主要注意事項
1. 確認建商允許換約的條件
並非所有建商都允許購屋者換約轉售。部分建商會在契約中明確規定「不得換約」，或者設置嚴苛的換約條件。因此，購屋者在轉售前應先與建商確認是否能換約，並確定換約的具體條件與流程。
2. 了解契約中的限制條款
購屋者應仔細審閱預售屋買賣契約中的各項條款，特別是有關換約、轉售的條文。有些契約中可能會要求轉售時必須支付違約金，或者需要獲得建商的書面同意才能進行轉售。
3. 注意轉售過程中的稅務成本
根據2024年的新規定，預售屋的轉售將依持有期間課徵房地合一所得稅。因此，購屋者在計算轉售獲利時，需將稅務成本納入考量，確保最終收益符合預期。
4. 雙方簽約時的文件準備
在與買方簽訂轉售契約時，賣方需提供原本的預售屋買賣合約書正本，以及建設公司出具的付款證明。這些文件是確保轉售交易合法且具有法律效力的基礎。
5. 確認預售屋的基本資料
轉售之前，買賣雙方應先確認預售屋的棟別、面積、車位、建築時程等基本資料，以免在交易後出現爭議。此外，賣方還需向買方說明已支付的價款、轉售獲利的金額，以及是否有待付款的部分。
6. 避免違規操作，防止未來爭議
若預售屋轉售違反了契約中的條款，或者未依照政府規定繳納稅款，將來可能會面臨法律訴訟或財務損失。因此，購屋者在進行轉售時，務必遵循相關法規，避免觸犯法律。
五、結論與建議
預售屋的轉售涉及多方面的法律與財務問題，尤其是在2024年新修訂的房地合一稅2.0實施後，更需謹慎處理。購屋者在計劃轉售預售屋時，應先與建商確認是否允許換約，並詳細瞭解契約中的限制條款，同時考慮轉售過程中的稅務成本。
為了保障自身的權益，建議購屋者在進行預售屋轉售時，尋求專業的法律或房產顧問的協助，確保整個交易過程合法合規，並避免未來可能產生的糾紛。
預售屋轉售注意事項總覽
| 注意事項 | 說明 |
|---|---|
| 確認建商允許換約的條件 | 向建商確認是否允許換約，以及換約的具體條件與流程 |
| 了解契約中的限制條款 | 仔細審閱契約中的換約、轉售條款，避免違約或產生額外費用 |
| 注意轉售過程中的稅務成本 | 依照持有期間繳納房地合一所得稅，計算轉售收益時納入稅務成本考量 |
| 雙方簽約時的文件準備 | 提供預售屋買賣合約書正本與付款證明，確保交易合法有效 |
| 確認預售屋的基本資料 | 確認預售屋棟別、面積、車位、建築時程等資料，避免交易後出現爭議 |
| 避免違規操作，防止爭議 | 遵循相關法規進行轉售，避免觸犯法律並造成未來的糾紛 |
以上是預售屋轉售時需注意的各項事項，購屋者應在進行交易前充分了解相關規定，以保障自己的權益。