在台灣房地產市場中，許多家庭隨著人口增加或生活需求的改變，會考慮從原本的小房子換購更大的住宅，這種策略被稱為「以小換大」。然而，實施此策略時，需要考量多種因素，包括房價差異、稅務優惠以及市場趨勢等。本文將深入探討「以小換大」策略的成效，並提供相關建議。
一、買房以小換大的動機與挑戰
1. 動機
- 家庭成長需求：隨著家庭成員的增加，原有的居住空間可能不足，促使家庭尋求更大的居所。
- 提升生活品質：希望擁有更好的居住環境，如更好的社區設施或更便利的交通。
2. 挑戰
- 房價差距：大城市核心區域的大型住宅價格高昂，可能超出原有小型住宅的出售收益。
- 稅務負擔：買賣房屋涉及的稅費，如房地合一稅，可能增加換屋成本。
二、以小換大的稅務優惠政策
為鼓勵自住換屋族，政府推出了「重購退稅」政策，減輕換屋時的稅務負擔。
1. 重購退稅概述
- 適用對象：出售自用住宅後，於兩年內重新購買自用住宅者。
- 退稅內容：可申請退還因出售原住宅所繳納的房地合一稅。
2. 申請條件
- 設籍要求：本人、配偶或未成年子女需在出售前的住宅設有戶籍，且出售前一年內未出租或供營業使用。
- 新購住宅限制：新購住宅需於購買後五年內不得出租、供營業使用或出售。
3. 退稅計算
- 以小換大：若新購住宅價格高於原出售住宅，可全額退還已繳納的房地合一稅。
- 以大換小：若新購住宅價格低於原出售住宅，則按比例退還稅額。
以下為重購退稅計算示例：
| 項目 | 金額（萬元） |
|---|---|
| 原住宅購買價格 | 1,000 |
| 原住宅出售價格 | 1,650 |
| 新住宅購買價格 | 1,800 |
| 賣房所得 | 650 |
| 房地合一稅率 | 45% |
| 應繳稅額 | 292.5 |
| 可退稅額 | 292.5 |
資料來源：房地合一稅重購退稅指南
三、以小換大的市場趨勢與建議
1. 市場趨勢
- 房價上漲：近年來，台灣主要城市的房價持續上升，特別是在大台北地區，由於房價高漲,因此坪數越小,單價越高,更間皆導致以小換大的取得成本增加。
- 區域差異：在台北市核心區域，以小換大可能需要支付高額差價；而在新北市或其他縣市，房價相對較低，換屋壓力較小。
2. 建議
- 評估財務能力：在決定以小換大前，需詳細評估自身的財務狀況，確保有足夠的資金應對房價差距和相關稅費。
- 利用稅務優惠：善用政府提供的重購退稅政策，減輕換屋時的稅務負擔。
- 選擇合適地點：若在核心蛋黃區域換屋壓力大，可考慮蛋白周邊交通便利且房價相對較低的地區。
四、以小換大與以舊換新的比較
除了以小換大，許多家庭也考慮將老舊住宅換成新建築，即「以舊換新」。以下為兩者的比較：
| 項目 | 以小換大 | 以舊換新 |
|---|---|---|
| 定義 | 從小面積住宅換購大面積住宅 | 將老舊住宅出售後購買新建住宅 |
| 主要動機 | 需求更多居住空間 | 提升居住品質，享受新建築的設施與設計 |
| 挑戰 | 需支付較高的房價差距 | 可能面臨新建築價格高昂，且需適應新環境 |
| 稅務優惠 | 可申請重購退稅 | 同樣可申請重購退稅 |
| 市場趨勢 | 大面積住宅需求增加，價格上漲明顯 | 新建住宅供應增加，但價格仍維持高位 |
五、結論
無論是「以小換大」還是「以舊換新」策略,其實都是一般多數民眾在當下資源不足夠的背景情況下,所採用的一套”先求有再求好”的階段購屋策略,從策略本身來看其實相當不錯。
但好的策略若遇上不對的時機,也可能大跌一跤,尤其得多注意過高取得成本的後遺症以及更得考量該區域的房子若過於老舊,慎防日後買房容易換屋難的窘境,因此購屋前可透過買房神探 BI來認識房屋本身隱藏的流動風險。
故實施此策略時，需全面考量房價差異、稅務負擔以及房子競爭力趨勢等因素。建議有此計劃的家庭：
- 詳細評估財務狀況：確保有足夠的資金應對換屋所需的各項支出。
- 善用政府政策：充分利用重購退稅等稅務優惠，減輕經濟壓力。
- 選擇適當時機與地點：關注市場動態，選擇房價相對合理且符合家庭需求的地區進行換屋。
透過周全的規劃與準備，家庭可以在「以小換大」的過程中，實現居住品質的提升，並達到理想的生活目標。