在房地產裏頭,會有幾個常遇到極為重要的大哉問,困擾著不同區域不同時代的購屋者們,今日就讓我們來一起探討其中一個,也就是「究竟甚麼才是合理房價呢?」當然這次會從買房神探數據統計的觀點出發,期望能讓一般民眾能從其中來找出方向。
雖然實價登錄在台灣2012年時上路,時至今日已逾十來年的光景,同時累積的交易量更達到百萬交易量的充沛量能,照理來說,一般民眾若要找房子,應該能在實價登錄上看出一些端倪才是,然而交易數據雖都俱全,但難就難在該如何正確的解讀,因此常有不少民眾因為缺乏最基礎的辨識能力而導致錯誤的決策,而房價合理與否正是這其中重中之重。
因此在這裡整理出幾處,一般民眾在查詢實價登錄時常犯的錯誤,並對比買房神探在判斷合理房價的做法,期許能為你帶給反思的空間與改進的作法來。
一般民眾對實價登錄常見的心態
1.常認為最近一年或近幾個月中,就能得出合理房價。
2.習慣查詢自己有興趣的物件為核心來觀察周邊行情。
3.觀察周邊行情時目光容易擺在單價上,鮮少會關注對應產品的異樣。
4.習慣比較同社區或附近樓上或樓下,但對多久才交易一戶感受不深。
5.十個有九個會認為眼前的訊息勝過一切,其他都是次要的。
合理房價的問題反饋
1.若背後沒有穩定的交易量來支撐房價,你如何去區分某單價的合理性呢?
2.你如何確認你所搜尋的物件是多數人目光的焦點,而不是孤芳自賞呢?
3.你如何過濾你所認定的單價,沒有受較少的坪數或特定的屋齡所影響呢?
如若上述的問題你都沒法有肯定且具體的回答,請參考以下做法:
買房神探對合理房價的3大關鍵解方
從整體觀察下手
在時間上不僅觀察近期,也包括過去的中長期走勢
觀察對象不僅只是房價走勢,同時包含交易量對房價的反應
藉此界定合理房價與不合理房價發生的時間與其單價位置
能參考多數人目光
從特定行政區到物件鄰近捷運地鐵站均可作為觀察比較的重心。
觀察範圍可以依照比較重心,依照實際需求進行縮放調整。
藉此比較做法來脫離以偏概全的錯誤判斷。
排除產品選擇性干擾
可從產品特定的坪數或屋齡族群之間進行深度的量價比較。
還原合理單價該有的落點與範圍。
藉此排除因低總價或屋齡偏好導致房價與交易量的干擾。
結論:若房價只漲不跌,台灣將無合理房價?
即便我們清楚想找出合理房價時,得先知道不合理房價所發生的時間及背後的原因,但仍有不少人對合理房價的不求甚解,而掉入自己認為比較快速也好懂的循環中,也就是未曾環顧周邊環境的變化而莽撞地去看待房價該有的合理位置,日後終將為此付出慘痛的代價,倘若你原本堅信台灣的房價像世界奇蹟一般只漲不跌,也許你能從過程中發現,原來的神話其實是很脆弱的!
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